新年伊始，多家银行都在收紧房地产开发贷款。

早报记者调查发现，受贷款额度和调控政策影响，多家银行在逐步取消开发贷款优惠。据业内人士介绍，多家银行的开发贷款利率较基准利率已上浮10%～30%。

银行“坐地起价”

一家华东地区的商业银行信贷经理称，目前监管层对房地产的政策态度，决定了商业银行有资本对房地产开发贷“坐地起价”。

据前述信贷经理介绍，在政策、额度双双收紧的背景下，具有优质背景的大型房地产央企还有机会获得开发贷，而中小型房地产开发商想要获得开发贷几乎不可能。该信贷经理进一步解释说，部分大型房企也很难按基准利率拿到开发贷，利率大多上浮至10%；部分中小型房企即便能取得开发贷款，利率普遍较基准利率上浮20%，有的甚至上浮30%。此前，一些银行认定的优质客户的开发贷款利率是按照基准利率执行。

某银行分行负责人称，今年该分行几乎没有获得新增的开发贷额度。这意味着，开发商只有还清存量部分，才能获得新的开发贷款额度。一家股份制银行的信贷业务负责人则透露，一家大型房地产央企上市公司近日的开发贷款申请即遭到了该行的拒绝。

就项目获批的难易程度而言，在商业银行看来，住宅项目的风险较低，商业地产的项目风险相对高，而政策鼓励扶持的公租房、经济适用房项目，贷款获批不会有问题。

对此，华东师范大学房地产系主任华伟称，银行在年初就收紧额度，原因是贷款结构畸形。今年贷款新增额度只有7万亿元，相比前两年增幅持续下滑。而现有的额度首先要满足国有的基础建设项目，这势必将导致其他项目额度紧张，出现“贫血”迹象。

开发商多方筹款

国家统计局17日公布的数据显示，2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，同比(较上年)增长25.4%。其中，国内贷款12540亿元，同比增长10.3%；利用外资796亿元，同比增长66.0%；自筹资金26705亿元，同比增长48.8%；其他资金32454亿元，同比增长15.9%。

有业内人士分析，开发企业利用外资和自筹资金所占比重大幅提高。

进入2011年，不少开发企业更是纷纷储备“过冬”粮草。

有业内人士透露，上海一家大型开发商正在谋划发行规模达10亿元的房地产基金以解“燃眉之急”。上海证券报18日援引投中集团数据称，2010年国内公开披露融资信息的10只地产PE共募得17.72亿美元，较2009年的7.14亿美元增长149.18%。

部分中小开发商则默契地转向小额贷款公司融资。

“月息两分，一年下来贷款年化利率达24%或25%，已经赶上‘高利贷’了。利息这么高，很多开发商只会借半年，过渡用。”某房企负责人称。

该房企负责人还称，按照现行做法，小额贷款公司在放款时一般先直接扣除利息。比如申请一年期的1000万元贷款，小额贷款公司会先扣下240万元的利息，申请贷款的开发商只能获得剩下的760万元现金。

此外，开发商之间也会以上述先扣除利息的短期借款方式相互拆借资金“补台”。

海外高息融资难题

海外融资难度同样不小。

合生创展(0754.HK)17日发布公告称，公司14日与经办人、担保人签署认购协议，将发行2016年到期的3亿美元优先票据，用作公司运营资金和一般用途。此次票据的利率高达11.75厘。对此，某不愿透露姓名的业内人士分析，一般年初是开发商资金最为宽裕的时候，合生创展此次高息融资折射出开发企业对未来资金链的担忧。

某位银行贷款负责人称，海外资金进入国内，目前只有依靠增加资本金，事实上这部分资金进入国内首先要通过外汇局的审批，即使获批进入，很长一段时间注入的资本金是不能移作他用的。虽然海外融资渠道很多，但这笔钱要进入境内，难度也很大。况且，对一些中小企业而言，去海外融资还是天方夜谭。

嘉华(中国)投资有限公司助理总经理谷文胜称，2011年，加大销售或许将成开发商回笼资金的唯一模式。当然，紧缩的货币政策也将减缓开发和供应量。面对居高不下的需求，缩减的供应难以带来大幅促销。

北京市部分银行首套房利率优惠幅度“缩水”

继南京、重庆等地陆续传出“首套房贷款优惠利率”取消的消息之后，本市住房贷款市场一时间也“山雨欲来”。昨日记者走访本市多家银行获悉，目前本市并未取消贷款利率优惠，不过优惠幅度比前一阵有所“缩水”，能够获得8.5折贷款利率优惠的必须是资质非常好的贷款人。

在一家国有商业银行朝外地区网点，银行客服人员告诉记者，按照该行规定，房贷申请人可以获得的最高优惠折扣利率是8.5折，但这不意味着大多数贷款人能够拿到这一折扣。“我们要审核贷款人的信用资质。”客服人员表示，信用资质不仅仅包括贷款人的信用卡有无不良记录、以往的信贷还款情况等等，还和贷款人在该行开立的账户存款金额、年限有一定关系。

据了解，本市也有个别银行能够给出7折优惠幅度的“超低价”房贷，但仅限于在该行日均存款30万元至50万元的“优质客户”。实际上，对于大多数客户，首套房贷优惠幅度最多也只能打到8.5折。

招商银行[12.62 -0.39%]、农业银行[2.59 -0.38%]等几家网点则表示，绝大部分申请人最终获得的首套房贷优惠利率只在9折左右。工商银行[4.22 -0.94%]某网点一位大堂经理表示，无论是一般客户还是“优质客户”，都执行8.5折以上的折扣。

各家银行近期为何集体自发上调房地产贷款“门槛”？据一位银行业内人士表示，此前，银行收紧房地产信贷主要是出于监管层的压力而不得不“收”。但随着去年年末连续两次加息，银行继续以低折扣房贷来吸引客户不仅利润空间太小，而且面临的风险也进一步加大。

目前，五年期以上的人民币存款基准利率为4.55%，五年期以上贷款利率为6.40%，如果还按照7折贷款利率计算，贷款人获得的实际贷款利率便低至4.48%，等于银行存贷款利率“倒挂”，贷款收入成了负数；而如果按照目前多家银行普遍实行的最低8.5折的贷款利率计算，实际贷款利率为5.44%，比五年期存款利率也仅高出不到一个百分点，贷款利润空间有限。

业内人士分析认为，以往银行在信贷总量较为宽松的情况下，通过较高的优惠力度吸引房贷客户是可行的。但目前房贷调控政策频出，信贷总额缩减，因此银行也开始提高“单价”即贷款利率来增加利润回报。

文章收集整理：江都房产网