[提要]“降价”成了近期楼市最热的话题，大兴的特价房、通州的“拦腰折”、房山的“限价”盘……叫法虽各有不同，但目的无非都是以降价换取期望中的成交量。
降价项目难换成交量 买房人感觉特价房其实不实惠

“降价”成了近期楼市的最热的话题，大兴的特价房、通州的“拦腰折”、房山的“限价”盘……叫法虽各有不同，但目的无非都是以降价换取期望中的成交量。

然而，房价真的降了吗？恐怕许多人并未感同身受。随着9月传统销售季的到来，更多的楼盘加入到高调打折的行列，但记者调查发现，其中却同样混杂了不少“假摔”的项目。

正如一位业内的人士所言，许多降价宣传只是吸引眼球的噱头，具体到买房时，如何才算降价？能否买到降价的房？这些问题依旧由开发商说了算。

疯传降价却不见成交量升

进入“金九”北京的楼市依然延续着低迷，根据北京房地产交易管理网数据显示：9月上旬，北京商品房住宅签约套数为1459套，平均每天的成交量不足150套。同比2010年的9月份，下调幅度达到60%。与成交高峰的2009年9月同期相比，更是下挫了75%。惨淡的行情使得一些楼盘价格开始松动，但即便如此，大部分降价的项目，依然未获得购房人的认可，成交数据未见起色。

在今年初宣布的直降6000元/平方米的通州项目京洲世家，其实早在2010年4月就新推了104套房源，但成交情况不佳，于是开发商便将预售均价从22000元/平方米下调至最低的14300元/平方米起。不过却并未获得购房人的认可，截至9月12日，成交量仅为15套。

还有去年号称“降价7000元/平方米”，并为前期的业主补差价的京贸国际城，在一阵风光之后，实际销售情况也只能说勉强及格，420套房源，签约264套。

不久之前被称为“拦腰折”的润枫领尚更是降价的楼盘叫好不叫座的典型。虽然打出了五折优惠的噱头，但从5月末入市以来，580套房源仅售出1套。

为何楼盘降价依旧卖不出去？难道真的是购房人只买涨不买跌吗？

降幅对比预售价格 买房人感觉不到实惠

事实上，降价换销量的楼盘，往往的由于之前标价虚高、配套不成熟、户型不合理、交通不便利等原因，导致性价比不高。一些买房人跟着降价传闻实地看房后，往往抱怨没有想象中的实惠，也就打消了购房的打算。

通州地王项目润枫领尚遭“五折甩卖”，无疑是近期北京楼市中最具诱惑力的消息。按照其宣传口径，该项目单价从最高的2.6万元/平方米直降到如今的1.3万元/平方米起，顿时吸引了很多购房人的关注。

上周末，在该项目售楼处现场，和记者同时看房的大概有十余组家庭，然而多数人在打听了价格和户型后就转身离开。

原来，实际在售的17、18号楼中，1.3万元/平方米的房源仅有几套，主力在售房源的价格均在1.5万元/平方米到1.7万元/平方米之间。与高调降价前成交的1套17947元/平方米的成交价相比，降幅远未达到“拦腰斩”的程度。

至于最高2.6万元/平方米的售价，实际上是开发商为了规避一房一价中只许降价不许涨价的规定。在领取预售许可证时将预售价标高，然后通过打折优惠的方式卖房，从而掌控价格。在实际售房时，该项目从入市起就从未卖出过2.6万元/平方米的单价。“五折卖房”也完全成了吸引眼球的噱头。

定量“特价房”买不到 多为“假摔”促销

除了“五折”卖房，定量推出的特价房也成为开发商“假摔”式促销的常用手段。虽然一时获得了市场的关注，却难以在成交量上更进一步。

比如9月初开盘的房山区长阳镇项目翠林漫步，早在7、8月时就在各大网站打出广告：84平方米房源每平方米售价仅12500元，几乎相当于周边的限价商品房项目长阳国际城的均价。与长阳半岛等超过16000元/平方米的项目相比，更加引人瞩目。

但直到该项目正式开盘，抱着抄底心态的买房人则多数失望而归，低价的特价房最终被仅有的9位幸运者靠摇号的方式获得，至于其他房源的价格则与周边均价相差无几。根据北京市房地产交易管理网数据显示，截至9月12日，翠林漫步的首期887套房源仅签约7套，均为摇号获得的特价房。

最低价的优惠房源一般购房者根本无法获得，再加上这类房源总数极为稀少，让降价促销成为听上去很美的“故事”。

此外，一些项目还与网站合作，推出了极具诱惑力的三折、五折特价房。但数量仅有一套，且要在成千上万的报名者选出，而其他的房源则坚持原价。这样的特价促销对于多数购房人来说，除了新鲜以外，再无实际意义。

真正以降价换销量的项目无非有两种，要么是成交价格低于前一期，要么就是低于周边的在售项目。京汉置业副总裁史明告诉记者，开发商在选择降价策略时就是选择了一把双刃剑，若定价低于上一期，则极可能面临老业主维权；低于周边在售价格，又可能被同行指责。因此，一些楼盘采用“假摔”的方式降价，吸引购房人的同时，对前期业主也能有很好的解释。

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