一场秋雨北京骤寒。而这种冷空气也一直笼罩着今年2月严厉限购政策后的首个“金九”。中秋节日，京城楼市成交“腰斩”，九月上旬的销量也为2008年以来最低，业内期待的“金九银十”惨淡开局。而大势所趋的降价虽有蔓延趋势，但多为试探，并未赚得个圆满开局。实降不乏，但也有开发商赶大势“注水”促销，业内预计在后金九战局，量滞行情起色不大，而价格走低仍是趋势。

“金九”惨淡开局

“金九”开局，并没有走出8月住宅成交量创三年新低的惨淡行情。

以“金九”小长假中秋节为样本对比，从推盘量来看缩水不小。据亚豪机构数据显示，去年中秋期间(9月22日-24日)北京共有13个项目开盘，而今年中秋（9月10日-12日）只有5个项目开盘，包括富力·盛悦居(楼盘资料)、金融街·金色漫香苑2个纯新盘，以及香悦四季(楼盘资料业主论坛)、远洋一方(楼盘资料 业主论坛)和天时名苑3个老项目后期。开盘项目数量比去年中秋节少了8个，新增供应套数、面积分别也减少47.2%、31.2%。

再观成交量，在很多开发商寄予厚望、奋力一搏的“金九”假日，也没有赚得彩头。据亚豪机构数据显示，今年中秋期间北京住宅期房、现房累计成交286套、3.36万平米。同比去年中秋交易量“腰斩”，成交套数、面积分别锐减55.2%、50.4%。与上一个小长假———端午（6月4日-6日）相比，成交套数也减少9.5%，面积减少7.4%。

中秋小长假的表现不够给力，也影响到整个“金九”势头。据北京中原地产数据显示，截至中秋节结束12日的九月上旬，北京商品房住宅签约套数为1624套，二手房住宅签约套数为2513套，合计签约套数同比去年下调60.9%，相比2009年同期下调幅度达76.7%，堪称三年来最惨淡的“金九”开局。

亚豪机构副总经理任启鑫表示，随着调控政策的逐步深入，原本就抱以观望心态的那部分购房人更加谨慎。

降价“会战”打响

在进入九月以前，开发商的各种促销声势就已经在蔓延。“金九”开局，更是一派降价“会战”的景象。

价格走低从统计数据有所显现。据亚豪机构数据显示，中秋期间5个开盘项目的整体均价为17300元/平米，同比去年中秋降幅为6.5%，比今年端午也下降了0.4%。如顺义的香悦四季2010年底开盘均价为1.8万/平米，如今推出“买两居赠一居”的优惠活动，折后价格达到1.2万/平米；朝阳的远洋一方开盘均价为18000-19000元/平米，而之前项目的最高报价已达2.5万元/平米。

记者注意到，在通州、大兴、房山等楼市主战场，各种降价盘频现，但表现姿态不同。通州的“点降”趋势蔓延，开发商虽然面临老业主压力，但是特价房依旧成为撬动低迷大势的招数。为避免重蹈通州覆辙，去年以来房价扶摇直上的房山，开发商愈加清醒，翠林漫步(楼盘资料)新盘入市起价12500元/平米，首开熙悦山等项目也出现跟降趋势。

不过，记者了解到，虽然不少开发商已经不再避讳促销降价，但力度仍有限。一位品牌开发商负责人表示，项目还有后期房源，但由于一期房源没有消化完，所以趁大势推特价房促销，且均是楼层户型不理想的非核心产品。

此外，对于目前的促销降价潮，链家地产分析师张月表示，部分项目价格下降的背后，其实是开发商在巧推大户型产品。据链家地产统计，约有53%的降价项目，新推出的住宅套均面积较前期高10平米以上，这部分项目虽然单价下降500-1000元左右，但住宅平均总价却上涨20万-30万左右。

　■ 区域战报

房山 新盘低开 老盘促销

房山，房山，房子成山。目前，房山在售的新老楼盘已超过8个，但销售前景却并不乐观。以长阳光和作用、翠林漫步等为代表的纯新盘，正在试图以低价吸引购房者，抢占房山长阳房多购房人少的市场。

【底价标杆】

翠林漫步

【价格分析】

作为纯新盘，翠林漫步具有较自由的定价权。翠林漫步首期开盘价格为12500元/平米，比万科长阳半岛去年的开盘价格还低。而目前房山长阳半岛的毛坯房价格已经为15000-16000元/平米。

对于低定价，翠林漫步相关负责人介绍称，项目容积率仅1.6，到CSD行政综合服务中心仅500米,周边配套成熟，定出12500元/平米起、均价14000元/平米的价格，在长阳很具竞争力。

【开发商战报】

据开发商介绍，9月3日翠林漫步首次开盘，推出户型面积为84-95平方米两居，121-147平方米三居，149-157平方米四居共400多套房源，当天认购200多套。

对于开盘当天销售五成的业绩，翠林漫步相关负责人认为这一表现比较满意。该负责人表示，在房山众多楼盘中，翠林漫步能够售出一半已经很不错了。这主要得益于项目本身的地段、配套、低密度产品，以及非常具有竞争力的价格。该负责人表示，定出12500元/平米的起步价，是为了抢占房山长阳市场的一个举措。

【区域战局】

房山楼盘扎堆，一场贴身肉搏战在所难免，价格松动迹象明显。

以标杆楼盘中粮万科长阳半岛为例，自去年8月以精装房13500元/平米的价格开盘后，价格一路走高，达到最高价18000元/平米，随后遭遇了今年2月以限购令为主要内容的楼市新政后，中粮万科长阳半岛保持平价开盘，但去化率一路走低。

在此情况下，长阳其他楼盘纷纷打出特价房、打折优惠的促销牌。首先是近期入市的纯新楼盘调低预期，低价入市，如长阳光和作用以14000元/平米入市，翠林漫步则以12500元/平米的价格入市。

而老盘首创芭蕾雨悦都则是加大折扣力度，销售均价16000元/平米，全款可打9.2折，按揭可打9.5折。首开熙悦山也推出了200套特价房，85平米两居总价108万，折合均价12700元/平米，而低密的100平米三居总价则是145万，折合均价14500元/平米，比之前的价格总价优惠了近30万左右。

通州 点降频现 渐趋蔓延

通州成为调控以来的降价重灾区，已经在业内达成共识。从2010年年初新盘竞相向每平米25000元以上迈进，到如今出现北京楼市第一个价格“腰斩”项目，通州市场目前已经全面退守每平米14000元大关。而这个价位能否守住，尚是未知数。

【底价标杆】

京贸国际城

【价格分析】

近日，记者接到短信，内容为：抄底价！新城核心京贸国际城，二期即将开盘，预售价格每平米14000元-15000元。

2010年3月，京贸国际城曾达到其价格最高点，当时的均价为26800元/平米。对比来看，该项目实际价格现在已经接近腰斩。

京贸国际城相关负责人表示，目前预售证没有下来，但价格确实准备调低到这个水平，原因是目前企业面临年底按照合同支付工程款等压力。此次开盘推出的产品，在外立面上会做一些改变，以降低成本。

【开发商战报】

据开发商介绍，此次开盘将推出420多套房源。调低预期售价后，项目来电来访客户明显增多。“之前项目有段时间处于停滞状态，但中秋假期3天，每天都有五六十组客户到访。”

在去年11月，京贸国际城四期开盘时均价19800元/平米，较前期下调7000元/平米。当时项目还拿出2亿元补偿了前期业主。

而此次，开发商方面表示，将不会对前期业主进行补偿。“之前我们主动返还部分差价，企业行为多过市场行为。而在目前的市场情况下，开发商对此无能为力。”

【区域战局】

在今年调控政策出台之后，通州已经有多个项目的价格降到了15000元/平米以下，退守14000元/平米大关。8月初，珠江拉维小镇的价格降到了14500元/平米。8月上旬，华业东方玫瑰推出近60套特价房，价格为14500元/平米起，均价约15000元/平米。9月份，金隅花石匠(楼盘资料 业主论坛)销售人员表示，优惠后价格在15000元/平米左右，较低的每平米约14000多元。润枫领尚(楼盘资料 业主论坛)5月底开盘报价20000元/平米，但到8月底，价格调整至均价在14000元/平米左右。

高策顾问董事长李国平表示，判断市场的价格是否降到了底部，主要是看消费者的响应程度，倘若成交仍然不理想，那么价格就还有下调的空间。

大兴 供应集中 普降初显

自6月底领海朗文世家(楼盘资料 业主论坛)、旭辉御府(楼盘资料 业主论坛)率先降价以来，大户型供应集中的大兴房价开始逐步小幅下降，据亚豪机构数据显示，截至8月底，大兴成交均价比调控前下降了8.3%至20111元/平米，而7、8两个月，新开盘项目均价更跌至1.9万元/平米以下。

【底价标杆】

领海朗文世家

【价格分析】

“16100元/平米起”———大兴老盘顺驰领海在售的“领海朗文世家”近期打出“黄村最低单价”的促销口号。

据项目销售负责人介绍，朗文世家共220套房源，户型120—180平米，均价18500元/平米。目前从各楼层中挑出特定房源做特价，如一层120平米三居单价为16100元/平米，二层145平米三居单价16200元/平米左右。除特价房外，其余房源还有“全款减10万，按揭减6万”的优惠。

【开发商战报】

“特价房效果很好，尤其是高层，好的房源基本卖完了，一二层剩得多”，上述项目销售负责人表示，特价房较灵活，是否会加推要看情况。据北京房产交易网数据显示，朗文世家220套房源目前已签约54套。

“降价是事实”，领海朗文世家营销负责人坦言，目前大兴楼市的现状是普降，但他强调“目前降价房源都不是各楼盘的核心产品，只是边边角角，一些不好销售的房源如顶层、底层等”。

【区域战局】

去年大兴以保利茉莉等刚需快销盘领头，但今年则以大户型为主的中高端楼盘为主流，“金九”开局，大兴楼市的价格战也日渐沸腾。

以金地仰山为例，在6、7月遭受领海朗文世家、旭辉御府的降价冲击前，高层公寓报价一直维持在1.9万元/平米左右，而目前推出全南87平米两居特价155万，折后单价为17800元/平米左右。此外，如9月11日取证的首邑溪谷，二、三层房源折后单价仅为14000元/平米。

旭辉御府9月底再次推盘时价格或有较大优惠，据旭辉项目销售人员介绍，预计新推高层公寓均价仅1.6万元/平米，而最小户型130平米三居折合单价仅1.54万元/平米；洋房均价也小幅下调至20000元/平米。

旭辉御府项目营销负责人表示，目前尚未开盘，销售价格未定，按计划将突出性价比。一旦旭辉御府开盘价格突破1.6万元/平米，势必对领海朗文世家、金地仰山造成巨大压力，将引发黄村房价的再次跳水。

■ 后“金九”局势解析

降价力度仍显不够

中国房地产学会副会长陈国强：“金九”开局不好，有购房者观望情绪较浓的原因，也有开发商目前降价力度不够的原因。目前看来，开发商所谓的降价促销，还只停留在营销手段的阶段，比如一些项目的“打对折”销售，实际上仍是促销噱头，促销房源数量也有限。目前，购房者对房价走低的预期不变，如果降价没有达到他们的心理价位，很难打开僵局。个人认为，后“金九”局势，要靠“好价格”和“好品质”双重手段吸引有资格的客户。

市场僵局或持续到年底

北京世联房地产顾问有限公司董事总经理李岩：目前，部分开发商对于降价有顾虑，是因在整体大势低迷的情况下，降价未必换得成交量。所以目前很多降价均为试探性的，价格降多少，是否有效果，都在观望。市场反应从“金九”开局来看不大好，资金链不紧张的开发商可能不会进入普降、实降阶段。这样，市场将会出现僵局。如今年的天气一样，冬天来得可能会早，这种购房人和市场的僵局可能会持续到年底。

不同区域价格表现将各异

万科北京副总经理肖劲：严厉限购政策后，以价未必换量主要是由于市场“盘子”缩小。万科此前调研，北京只有3%的家庭能买房，折合20万户。对于需求被抑制后的市场，很多开发商试探降价，招数多也并未奏效。不过，后“金九”局势，价格表现也会因区域不同呈现不同趋势。在一些滞销明显，楼盘纷纷降价的区域，跟降销售仍是大势，而一些此前供应量较小，区域品质有支撑，客户积累相对理想的区域不会有太大的降价动作。

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