[提要]自调控以来，住宅市场持续低迷，商业地产则一路飘红。“不限购、不限贷”更成为开发商宣传的关键词。尽管商业地产无关民生，但商业地产的遍地开花与快速升温同样预示其风险在不断加大。近日，银监会再一次在对各家银行发出例行监管通知中明确表示，各家银行需严控商业地产相关信贷以降低风险。

自调控以来，住宅市场持续低迷，商业地产则一路飘红。“不限购、不限贷”更成为开发商宣传的关键词。尽管商业地产无关民生，但商业地产的遍地开花与快速升温同样预示其风险在不断加大。近日，银监会再一次在对各家银行发出例行监管通知中明确表示，各家银行需严控商业地产相关信贷以降低风险。记者从扬城多家银行了解到，现在商铺、写字楼等的贷款门槛普遍提高，利率提高到上浮20%。加之我市存量商铺契税奖励政策也在8月31日正式寿终正寝，扬城的商铺投资可能将迎来新的变数。

市场现状——商业地产大热有楼盘一天卖一亿

随着限购限贷效应的持续发酵，资金转向商业地产早已成为公认的事实。而商业地产的成交热潮仍在继续。

9月上旬，商业办公用房项目运河城市广场开盘。记者昨日以买房人身份咨询了该楼盘，售楼员王小姐告诉记者，开盘当天就销售了一个亿，客户主要以自用和投资为主。而据市房管局发布的成交数据显示，上周市区合同成交住宅114套，与此前一周相比，降幅达19.72%。商业用房则风景这边独好，合计成交139套，占比高达54.94%，环比增幅高达93.06%。

一手商业办公用房受宠，二手商铺也同样吃香。“我们近期主营本地二手的沿街商铺，这个月住宅还是‘零成交’，但是二手商铺成交了7套。”扬州金扬房产超市营销总监姚红樱对记者说。在严峻的调控形势下，商业地产已成为了楼市新的增长点。

政策变化——扬城银行普遍上调商铺贷款利率

在此轮调控中，凭借着“首付5成，利率1.1倍，且贷款不限套数”的优势，不限贷、不限购的商业地产成了资金的避风港。而如今，这样的好日子恐怕要到头了。自今年下半年以来，有关警惕商业地产过热的声音浮现，银行也普遍收紧了商业地产贷款。

“以前商业地产首付5成，利率在基准利率的基础上上浮10%，但现在利率要上浮20%。”市中信银行个人贷款中心主任马建宇说。昨日下午，记者咨询了市中行、市招行、市邮政储蓄银行等多家银行，各家银行均表示，目前购买商业地产的贷款政策还是首付50%，且不受套数的限制，但利率基本已上调至基准利率的1.2倍。

另据了解，为了进一步促进市区存量商业办公用房合理利用，去年8月，我市出台政策，规定从2010年9月1日起至2011年8月31日止，在此期间购买市区存量商业办公用房的购房人，只要所购商业办公用房面积在1000平米以上，可以按购房总价款的3％征收契税后，给予1.5％的奖励。市房管局市场处负责人表示，该政策已经按照市政府的文件要求在今年的8月31日正式停止。该政策的退市，肯定会给存量老商铺和办公用房的销售带来了一定影响。

警示声音——商铺风险更大部分贷款银行不敢碰

买商铺的成本在不断上升，投资回报却不是很靠谱。业内人士介绍，影响商铺投资的不确定因素很多，包括商铺所处的地理位置、周边的消费层次与习惯，人流量、商业网点布局及结构、交通改道、拆迁等。因此风险性远比住宅投资要大。

“住宅受调控以后，很多人都转向了商铺。在商业地产一拥而上的背后，风险也在加大。”业内人士表示，如果住宅租不出去可以自己住，商铺则不同，租不出去或者无法经营，投资的损失就很大。现在商业地产越来越多，但很多商业项目并没有形成相应的商业氛围。买房人盲目购买商铺，很可能导致更多烂尾楼的产生，让投资人血本无归。

事实上，对于商业地产的贷款，银行也持谨慎态度。“与普通房贷不同，如果是买商铺贷款，银行还要对其所买的商业项目及用途进行考察。如果其商业氛围差，远离小区或小区入住率低，则断供的可能性就会加大，银行肯定不贷。”市中行个人金融部副总经理房建栋坦言。

投资建议——成熟的二手沿街商铺或是最佳选择

商业地产的过热引发了银监会的关注。银监会近日再一次明确表示，各家银行需严控商业地产相关信贷以降低风险。对此，扬州金扬房产超市营销总监姚红樱认为，商业地产本来就是投资产品，无关民生问题。这并不意味着会有进一步严厉的政策出台，银监会的预警主要是防控信贷风险，房地产调控从住宅延伸到商业地产的可能性不大。

但是在住宅饱受调控的当下，商铺无疑还会是很多人选择的对象。对此，姚红樱表示，买商铺要看商铺的运营模式，一些市场型的商铺由开发商直接出售给买房人，由于买房人购买目的不一，很可能带来后期的运营管理不善等问题，造成烂尾楼。“对于普通买房人而言，一些成熟地段二手商铺，比如成熟地段正对大马路的沿街外铺，风险则相对较小，是不错的选择。”

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