[提要]“金九”进入尾声，在一系列调控政策叠加的效果下，不少房地产项目开始促销力求尽快跑量，而不少二手房项目依旧价格坚挺，以至于二手房价格逼近甚至高于新房，出现了一二手房价格倒挂的特殊现象。业内人士分析，在此背景下，价格继续维持高位的二手房很可能进入有价无市的状态。

“金九”进入尾声，在一系列调控政策叠加的效果下，不少房地产项目开始促销力求尽快跑量，而不少二手房项目依旧价格坚挺，以至于二手房价格逼近甚至高于新房，出现了一二手房价格倒挂的特殊现象。业内人士分析，在此背景下，价格继续维持高位的二手房很可能进入有价无市的状态。事实上，据中介人士介绍，已经有近四分之一的二手房业主开始调低报价，而即将到来的“银十”也可能成为二手房的降价分水岭。
 

【市场】

价格错位：一二手房价格频现倒挂

“您过来看房吧，业主可以适当让一点，现在报价要低于8000元一平方米了。”扬州一家中介公司的业务员小朱正在积极地向客户推销房子，虽然想促成交易，但这一价格并不能让客户满意。对小朱来说，目前是一段颇为尴尬的时期，因为该小区的一手房的价格比这个二手房还要低出不少。

频频开始特价促销的新盘项目，让二手房的业主和中介们有些措手不及。据扬州金扬房产超市营销总监姚红樱介绍，公司近期对市区的30余个新老楼盘进行调研发现，不少区域开始出现一二手房价格倒挂的现象。以大桥东的某楼盘为例，9月该楼盘推出了“一次性9.5折”的优惠，均价在7200元一平方米左右，而在3月，该楼盘的均价在7500元一平方米左右，而目前该小区二手房报价则在每平方米8000元左右。

姚红樱给记者做了个对比：西区一楼盘近期推出了“一口价7810元”的优惠活动，由于该楼盘三月的均价在每平方米1万元左右，因此二手房业主的报价也维持在每平方米1万元左右，但显然7810元的单价更有吸引力。同样，南区一楼盘推出“一口价6200元”，而这些房源也没有任何的瑕疵，但该楼盘二手房的报价却维持在7500元左右。

“倒挂”区域：集中在设施齐全的成熟社区

一二手房价格倒挂主要集中在周边配套设施齐全、房龄较短的成熟社区。“如月亮园，有的毛坯房价格达到1万一平方米。”据我爱我家房产中介公司总经理仲子琪介绍，目前西区的月亮园、京华城、奥都花城等小区二手房的报价甚至要高出同区域一些新房源的价格。记者发现，由于一些区域一二手房价格倒挂，不少原本指望二手房源的购房人纷纷“倒戈”转向购买新房。“新房的首付和税费压力仍然要比同区域内同类型的二手房小很多，尤其是对于五年以下的次新房，仅一项5.5%的营业税就是一笔不小的数目，所以地段相当、户型差不多的同等条件下，一般人会倾向于买新房。”一中介负责人说，二手房价格仍相对坚挺，“卖不出去就先租着”是目前多数二手房业主的心态。

【探因】

开发商与业主定价机制存差异

对此，业内人士认为，“由于开发商和二手房业主对于房产的定价机

制有差异，因此二手房表现出来的降价要相对滞后一些。”

金扬房产超市总经理毛冬生分析说：“一手楼盘在遇到政策调控或者行市走低的时候，价格回落更快更明显。由于开发商有多个项目在建，资金周转上要求调低价格的动力比二手房业主要大，因此容易出现倒挂。”毛冬生认为，当下信贷资金紧张，为了让资金链不出现断裂，房企对于新盘销售价格，不得不主动放弃一部分利润，来拼抢竞争激烈的市场。而二手房小业主们在这场新一轮的房价博弈中却表现得相对淡定，因为“就是套把套房子”，普遍采取观望态度，大部分业主不愿降价求售，从而导致相互之间的价格制约。

也有业内人士认为，一二手房的价格倒挂现象也应该审慎地判断。很多时候，一些“一口价”都是开发商给出的促销噱头，并不能说明一手房的价格已经出现整体回调。

【预测】

“银十”或成二手房降价分水岭

近四分之一业主“回拨”报价

“银十”或成二手房降价分水岭

在一些楼盘和区域出现价格倒挂的前提下，二手房的价格继续回调已经初现端倪。姚红樱介绍，公司在9月底对近期的72条二手房售房信息进行了核对发现，其中有近四分之一业主回调报价，下调幅度在1-3万之间。“一个星联邦的业主，三室一厅90多平方米，原先报价87.6万，现在调整到85万，这是一个平均水平。”

面对开始松动的二手房报价，购房者的市场依旧难以被点燃。我爱我家房产中介公司总经理仲子琪表示，公司去年一项针对购房者的调查显示，去年“金九”房源客户比为1：1.6，而现在房源客户比为8：1。据此，有业内人士分析，在有价无市的市场现状下，会有更多的业主回调价格。

事实上，即将过去的“金九”对不少中介来说已经成了“铁九”。“我们整个九月只成交了一套房子，还是商业用房，住宅是‘零蛋’。”扬州居友房产经纪公司总经理沙正林坦言，当下，中介也只能对“银十”抱有希望。沙正林也表示，“银十”将成为今年开发商抢夺客户、回笼资金的最后一个机会。他分析，二手房市场也可能出现明显的价格下调，范围也可能从大户型向中小户型蔓延。

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