29个重点城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、厦门、南京、无锡、苏州、佛山、重庆、常州、青岛、东莞、惠州、珠海、武汉、成都、哈尔滨、大连、沈阳、济南、合肥、长沙、西安、长春、郑州、福州。

　　2010年全国29个重点城市1新建写字楼总成交面积及销售金额较2009年均有大幅度的增长。其中，成交面积的季度同比增长率在39%以上。从全年的成交节奏上看，各季度成交依次递增，呈现出与住宅截然不同的规律。

　　从典型城市优质写字楼的成交单价数据来看，2010年一线城市售价平均提升10%；一些发展较快的二线城市如成都、武汉、重庆、合肥等，售价同比增幅超过20%。

　　2010年各典型城市优质写字楼租金均稳中有升。一线城市中北京、深圳等地租金上涨尤为迅猛，同比涨幅超过10%；二线城市租金除在部分城市呈大幅度上扬态势外，大多数城市租金较为稳定，仅有小幅上涨。

　　在政府对住宅市场进行严厉调控的大环境下，工商市场顺势更深层次地走入公众视线。频出的新政促使良性投资转型，投资者对工商市场认知度不断加深。与此同时，经济回暖带动了市场对写字楼的需求持续增加，尤其是地段位置好、品牌影响大、综合品质高的写字楼备受青睐。而2011年住宅市场限购令的持续推进，必然使得大量投资资金从住宅市场撤离。在未来经济继续向好的情况下，工商物业市场将是这部分资金最好的落脚点。

　　根据世联重点监测的29个重点城市的成交情况看，2010年29城市新建写字楼成交总面积为1.12亿平方米，同比增长超过55%。从销售价格上看，上海、北京和深圳以超过3万元/平方米的价格分列前三，紧随其后的是广州和杭州。而重庆则以55%的增幅成为价格涨幅最快的城市，价格涨幅超过20%的城市还包括广州、青岛、深圳、西安、武汉、成都和合肥。就租金情况看，上海和北京以超过220元/平方米·月的租价遥遥领先；第二梯队包括广州和深圳，租价也都超过了140元/平方米·月，第三梯队包括杭州、天津和成都。从租金涨幅上看，深圳以21%的涨幅位列第一，值得注意的是，武汉以14%的涨幅超过北京和上海位列第三，其他增长较快的城市还包括重庆和合肥。

　　从未来供应的角度看，2010年在办公土地成交面积方面，北上广深四个一线城市仍处领先地位，2010年办公土地成交总面积达187万平方米，占全国的比例高达45.6%。从走势上看，2008～2010年三年间，一线城市办公土地成交面积持续增加，年均增长率达210%。而二三线城市的办公土地成交面积在经历了2008年和2009年的增长后，2010年都有所下降。其中三线城市办公土地成交面积年均增长133%，二线城市则年均下均6%。主要原因是2010年二三线城市土地市场更多倾向于商业土地的成交，未来二三线城市将出现大量的商业综合体。由此可见，一线城市在未来2～3年内，将仍是全国办公物业市场的主导，高端写字楼仍主要聚集于一线城市。而三线城市办公物业也步入启动期，未来也将有一定的优质写字楼供应。

　　（本文由世联地产工商写字楼事业部提供）

　　商务楼宇，拉开多样化序幕

　　卫旭华

　　随着城市化的发展，城市人群不断产生新的商务需求，对商业业态发展也提出越来越多的要求。

　　当城市人均GDP位于1500美金以下时，城市化水平也相应在25%以下，商业处于与农业经济相匹配的原始状态；当城市人均GDP增加到1500～2000美金时，城市化水平介于25～45%之间，商业形态出现第一次升级，取代了农业时代的地摊、集贸市场，商场成为城市生活提供基本保障；当城市人均GDP上升至2000～4000美金时，城市化水平也相应达到45～70%，商业形态出现飞跃，多样化、规模化的现代商业出现，如大型百货、综合超市、专卖店、精品店等；当城市人均GDP发展到4000～8000美金阶段，城市化水平达到70～90%以下，超越传统商业范畴的广义商业形态出现，Shopping mall、大型购物中心、旅游商业地产、物流等综合型商业形态出现；在城市人均GDP达到8000～20000美金之后，城市化水平上升到90%以上，广义性商业进一步升华转型，主题性的购物公园等极具个性的消费场所开始出现。由于中国各城市间发展不平稳，我们可以在同一时间，在不同城市看到不同的商业形态。

　　与此同时，作为城市经济与生活形态的领先指标，一二线城市的写字楼宇依托和服务商务人群，业态越来越趋于多样化，并逐渐形成写字楼商业的四种模式。

　　1.购物中心型。除办公部分外，它商业部分的辐射范围覆盖整个城市，以高端零售、餐饮、休闲娱乐为主。代表项目包括深圳中信城市广场、深圳华润中心、北京国贸和香港Megabox等。

　　2. 集中式商业。其商业区辐射整个城市，依托区域需求，提供特色零售、餐饮及服务，以满足人群定位，如天津津汇广场；其商务区则辐射区域内商务人士，如深圳地王大厦、南宁地王大厦等。

　　3. 街铺。主要覆盖区域内办公和居住人群，如北京建外SOHO、SOHO现代城、深圳金中环国际商务大厦等。

　　4. 办公配套型。此类楼宇以银行、小而精的餐饮为主导，商业面积小，除银行辐射区域人群外，其他部分均仅辐射本栋写字楼，如深圳江苏大厦、深圳发展银行大厦、北京建威大厦等。

　　在业务多样化的大趋势下，城市写字楼地标时代不再仅以高度取胜，在地标建筑比比皆是的今天，也不再能仅凭高度就真正深入公众的心。写字楼地标产品开始探寻另一条发展道路，与住宅、商业融合，以功能全面复合的综合体形式出现，写字楼产品的主题化和个性化发展趋势突显。

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　　卫旭华——中南大学信息管理学院博士研究生

　　链接：办公、居住、商业一体化的深圳世界金融中心

　　深圳世界金融中心位于罗湖商业金融中心区，占地面积1.02万平方米，总建面积15.7万平方米，包括1栋54层8万平方米的甲级写字楼、2栋23层3.45万平方米的商务公寓和2.8万平方米的商业。三种业态占比约为2.8：1.2：1。写字楼入驻企业包括16家世界500强企业，公寓定位于城市商端人群，商业定位以星级商业为主，满足商务人士的需求。

　　为了满足同时存在的写字楼和公寓两类客户群的需求，其商业部分的业态呈现出多元化的分布。G层以小面积商业为主，包括面包店、干洗店、文具店、快餐店、便利店等满足基本生活需求的小型商家；1层分布了银行、租凭中心和两家中型的中西餐厅；2～3层则引入了大型日本料理；4层为大型粤式餐厅；5层是一家大型健身俱乐部。

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