国家统计11月18日发布报告，10月份我国70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比下降的城市数量达到34个，比上月增加了17个。全国房价大面积停涨回落的趋势越来越明显，楼市拐点已经出现。眼下已经到了十一月下旬，南京各片区的新盘依然是一个接一个地开盘，房价也掀起了一波又一波的“低”潮。由一开始万科仙林湖新盘精装修均价9900元/平米，到江北六合楼盘荣盛龙湖半岛均价4900元/平米，到龙江板块天玺国际广场精装房15900元/平米起售、均价17800元/平米，再到城北新尧新城新盘银河湾卓苑花园洋房均价9000元/平米，最后到江宁百家湖附近地铁楼盘折后6275元/平米起售，这一连串的数字，让我们不难看出南京商品房楼市似乎在万科等品牌开发商的带领下，再掀一轮降价潮，在这种楼市冷清的大背景下，南京的二手房市场又如何呢?如此猛烈的新房降价会不会影响到二手房市场呢?

　　据统计，南京今年1-9月的二手房成交套数共30542套，与去年同期相比减少25.2%。连续数月，南京整体二手房成交量均已每月5%—10%的速度递减，虽然今年6、7、8三个月的成交量均稳定在2800套左右，但这样的成交水平比3月份下降了31.5%。从目前的数据来看，南京二手房市场依旧低迷，贷款和市场调控的不确定性等因素都直接影响到了二手房成交量。

　　限购令出台，降价趋势从“两江”向主城蔓延

　　今年2月份，南京限购令出台并执行。在限购初期，二手房降价楼盘中，江南八区仅占18%，其余都在江宁江北;时隔半年，截止到今年八月份的降价楼盘中，江南八区的已经上升到30%。据业内人士分析，随着二手房降价的蔓延，业主对于市场降价预期也开始逐渐增加。南京二手房价格可能会出现明显松动，市场僵局或就在年底被打破。

　　为调查限购令出台以来，南京二手房价格行情，记者选择了全市11个区当中具有代表性的33家楼盘，来分析价格走势。这些楼盘中包括半山花园、丹凤新寓、朗诗熙园、城开国际、雅居乐花园、龙蟠花苑、嘉业国际城、裕华名居城、金域中央、滨江花园等，其中有次新楼盘，也有老旧小区。统计结果发现，在限购令出台的半年内，这33家小区的二手房中有32家的价格是下跌的，其中下关区的盛世新寓跌幅最高，达到了10.69%，其他诸多楼盘大多跌幅在1%到6%之间。另外，江北的二手房价格跌幅较多，六合区和浦口区楼盘的跌幅都在2%-6%之间。

　　二手房是否真的跌了?记者走访了多家中介公司，以秦淮区的龙蟠花苑为例，龙蟠花苑小区今年2月挂牌价为18452元/平米，7月底挂牌价为17208元/平米，而目前该小区二手房的挂牌均价则为16416元/平米，下跌幅度有目共睹。据了解，今年八月份的南京二手房市场均价为14173元/平米，较调控前均价下降0.5%，截止到目前，南京全市二手房挂牌均价为12791元/平方米，自10月上旬以来单旬挂牌均价连续4旬下滑，南京二手房价格开始呈现高位回落的趋势。

　　二手房量升价跌玄武房价坚挺而仙林则坑爹

　　从目前来看，南京二手房市场“量升价跌”。据统计，11月14日到20日这一周时间内，南京二手住宅挂牌价格下跌了381元/平米，全市二手住宅挂牌价格为13528元/平方米，跌幅为2.74%。城八区中大部分区域价格有所下跌，栖霞、下关、秦淮、鼓楼、建邺四区的二手住宅挂牌价格下跌较明显。相比较，玄武区价格上涨幅度最大，涨幅达4.42%，而浦口区挂牌均价则相对稳定。从各区挂牌均价走势来看，本周价格环比下跌的区域包括栖霞、下关、秦淮、鼓楼、建邺五区，其中栖霞区跌幅最大为3.89%;其次是下关，跌幅为3.58%;秦淮跌幅2.35%，鼓楼和建邺跌幅分别为1.91%和1.79%。本周涨幅最大的区域是玄武区，环比上涨了4.42%，雨花区次之，涨幅为4.10%，白下、六合的涨幅分别为0.53%和0.47%。浦口和江宁挂牌均价相对稳定。

　　据有关业内人士介绍，在南京市区中，玄武区的二手房价格一直居高不下，主要是由于它位于城市中心位置，地理位置优越，公交线路发达，地铁也在此穿过，这就给市民出行带来诸多便捷。再者，玄武区有玄武湖等自然文化遗憾，还有众多教育资源，这些就是玄武区二手房价格依然坚挺最重要的原因。而栖霞、下关这一带，离南京市中心较远，位置较偏，特别是栖霞区的一些地方，离主城区有一定的距离，公交线路不多，再加上周围商业生活配套设施不够完善，导致二手房价下跌得很厉害。除此之外，鼓楼和建邺的二手房价下幅不大，特别是建邺地处河西奥体板块，这一板块目前在飞速发展中，周边配套越发完善，导致该区域二手房价相对稳定。

　　新房降价致二手房成交量下滑，二手准婚房、学区房受热捧

　　11月从苏宁睿城以15258元/平米的谷底价起售，到万科金色领域以9900元/平米的震撼价开盘等等，多家品牌楼盘的开发商们纷纷先后降价，直接影响了二手房成交量的下滑，也让同区域的二手房报价立刻显得尴尬。据网上房地产统计数据显示，11月中旬南京二手房成交669套，环比上旬下降幅度偏大，同比2010年同期的1494套更是下跌了44%。

　　虽然目前二手房市场不景气，成交量有所下滑，但也并不是无人问津。据了解，现在购买二手房的多为急性刚需购房者，其中奥体和鼓楼区域的二手房关注度最高。河西一房产中介的工作人员告诉记者，“现在购买二手房的购房者多是急于立刻居住的人群，前来咨询的一般是年轻人，他们中大多数急于结婚，便考虑购买二手房。虽然当下各新盘都在降价，但是基本现在市场销售的房源，最快也要到2012年年底交付。”除此之外，很多家长为了孩子能够上到好的学校，也纷纷购买学区好的二手房。由于政府此前出台关于南京学区房的新政要求，购买二手房至少落户一年才能就读该区域的名校，因此很多明后年准备就学的孩子家长现在就开始购买二手房了。据介绍，“鼓楼区域的二手房源比较吃香，力学小学，琅琊路小学目前都在鼓楼区。”(吴晓)

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