去年因住宅限购而销售大热的公寓式写字楼项目，回报率仅3.6%，远低于传统写字楼6%的回报率，且这类物业管理费比住宅高出不少。”戴德梁行日前发布报告称。地产专家提醒，尽管公寓用途的写字楼短期内仍将受到市场的关注，但投资高峰已经过去，买家出手前应考虑低回报率是否还具投资价值。

　　天河成交的写字楼

　　公寓用途占一半

　　戴德梁行的报告指出，2011年和2010年写字楼的投资成交总量大大超过2008年和2009年，而主要的成交集中在天河区和海珠区。

　　“去年由于住宅市场限购，很多散户投资转向了写字楼物业。”戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部主管及董事黎庆文表示，广州商业地产在2011年呈现出两大特点，一是写字楼租赁活跃，带动租金稳步上升；二是投资资金受政策影响转投公寓用途的写字楼，去年这类项目的成交量明显上升。

　　他还总结出一个有趣的现象：2011年，天河区与海珠区的写字楼交易在结构上是完全不一样的：在天河区是公寓性质的写字楼成交量超过了写字楼，原因是很多发展商把写字楼物业转成了公寓住宅来进行销售，而海珠区则是以传统办公用户的方式来成交。换句话说，天河的写字楼侧重于“住”，而海珠区写字楼真正用以“办公”的居多。

　　据戴德梁行统计，去年天河区写字楼的成交量为29万平方米，其中有18.6万平方米是公寓用途的写字楼，占比已经超过总成交量的50%。而在海珠区成交的20万平方米写字楼中，公寓用途的项目只有2.5万平方米左右。

　　黎庆文称，天河区的公寓用途写字楼成交已经占据了广州该类型物业成交的52%，而该类型物业的总成交量从2010年的37万平方米上涨了29.7%，已经达到48万平方米。

　　特别提醒

　　公寓式写字楼回报率

　　明显低于传统写字楼

　　黎庆文称，珠江新城今年还有一批优质的物业入市，所以公寓式写字楼的投资会继续活跃。

　　但值得注意的是，公寓用途的写字楼和传统的写字楼相比，回报率明显偏低。

　　经戴德梁行计算，2011年传统写字楼的回报率约为6%左右，而公寓用途的写字楼回报率仅为3.6%。

　　“公寓用途写字楼成交大部分是散户，这就是散户投资和机构投资表现出来的不同。”黎庆文称，散户投资公寓比较冲动，缺乏理性。

　　知名地产投资专家、广东省房协理事赵卓文同样不看好这类物业，“无论‘酒店式公寓’还是‘商务型公寓’，当前都存在租售比偏低的情况。相当部分公寓的租售比低于3%，严重缺乏投资价值。”在他看来，在楼价回调的背景下，公寓市场在2012年将面临更大挑战。

　　而戴德梁行华中区董事总经理彭荫喧亦提醒，公寓的水电、物管费用都比一般住宅的要高，这类产品的投资高峰现在已经过去了。

　　“需要提醒消费者的是，首先这么低的回报率是要考虑的；第二，越秀区环市东一带的公寓也有很好的投资机会，不一定非得锁定珠江新城。”黎庆文给出上述建议。(赵燕华)

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