舒时

　　3月初的一个周末夜晚，路过家附近一个地产中介的店铺，蓦然发现里面灯火通明，几个做地产中介的朋友居然还在加班。这种情况似乎有点久违了，尽管这家地产公司在香港属于一线品牌，其店铺也位居香港蓝畴屋菀的集中地，但去年香港房地产二级市场持续低迷，放盘和看盘的人都少得可怜，这家地产中介公司常常人浮于事，常常是傍晚便已经打烊。

　　推门跟地产中价朋友闲聊一番才知道，近期香港地产市场开始回暖，炒家开始再度光临。不过受制于政府推出的短炒印花税(SSD），这一轮地产炒家投资目标仍显谨慎。中介郑太说，现在买大房的主要是“刚需”一族，而对于炒家来说，当前一个重要的转变是从投资住宅转向商用物业和车位，或者就是乘低位时扫入较便宜的小面积住宅，以抵消SSD的成本。

　　车位租金回报急升

　　郑太说，在港岛传统蓝畴屋苑太古城一带，由于车位少、投资总成本小、加上租金回报率高，已经成为近期的热门之选，一些较好位置的车位价格已经是五年前的三倍，远远跑赢附近的私人住宅价格。

　　但即使如此，仍然有不少炒家入场。投资车位在香港过去属于小投资项目，但近年来，却成为一些资金雄厚的地产炒家的热衷对象之一。

　　郑太介绍了港岛区车位受欢迎的几个主要原因：首先，车位买卖不受限于政府的SSD惩罚税，税务成本较低；另外，车位不用装修，也不用担心租客损坏，加上面积较小，因此可以只交少量的地税和差响费，令整个交易的成本大大缩小。特别是在港岛区，土地产权年限为999年，一些车位也因此根本不用交地税。

　　其次，由于港岛区可建楼土地基本已经开发殆尽，而政府部门又严格控制每个楼盘应有的车位数量，因此即便车位价格和租金猛涨，目前靠近写字楼附近的车位仍然脱销，一些租客即使愿意加租也找不到位置。从郑太经手的交易来看，当地的车位租金也从几年前的上千元（港元，下同），猛涨至近2600元。

　　第三，银行同样也可以为车位交易提供杠杆，这对于大炒家来说，进一步减少了自有资金的占用，他们用较少的本金便可以大量扫货，制造垄断效应。郑太经手的一个车位老炒家，一掷数百万元，一口气扫下了附近某豪宅区停车场的20个车位——此法足以左右该大厦乃至周边的车位租金价格，同时也进一步制造车位供应紧缺的情况。

　　香港人退休后政府部门并不发放退休金，所以很多人靠房养老。这位老炒家光每个月的车位租金，足以令他过得比写字楼里的白领要舒服得多，这从侧面也反映出港人把房地产更多是当作投资的一种手段。

　　对于很多内地投资者来说，汽车和摩托车车位似乎并不是主流的地产物业投资对象，但是在香港，情况却不同——如果有人告诉你，投资一个摩托车的车位能有近三成的年回报率，你可能会觉得这是天方夜谭。但在香港，这却是不争的事实。

　　据近期香港媒体披露，富豪李泽楷开发的贝沙湾楼盘今年新放出一些摩托车车位，结果被哄抢一空。当地地产中介表示，每个车位市价约在1.8万元，而1月份的摩托车车位租金价格已经蹿升至500~700元，粗算下来，租金回报率已经高达33%以上。一些相连的摩托车车位甚至出5万元的高价也一位难求，在车位推出一个月内，成交量便高达50宗，比当月的住宅交易量要火爆得多。

　　低息之魔制造小阳春

　　郑太和她的同事都认为，车位的疯狂和租金的狂升跟政府推出SSD后炒家转至车位及商铺有关，但笔者认为，背后主要原因仍然是全球愈演愈烈的低息环境。

　　众所周知，香港自金融海啸以来一直维持着低利率环境。受到联系汇率制的影响，香港只能紧跟美联储的低息政策，但和美国不同的是，美国的流动性目前并没有大规模流出银行体系，而香港的银行没有毒债减值压力，因此低息环境令银行系统的流动性泛滥，银行资金充裕，也希望符合条件的企业及个人增加贷款。

　　近期全球央行持续低息的政策，令香港投资者进一步强化了低息预期。

　　流动量泛滥的结果，是对于物业这样的另类投资市场形成较大的价格泡沫推动力。在香港，近年来除了住宅物业、商铺、车位，其他如红酒、艺术品、古币及邮票等另类投资项目均出现价格泡沫化情况。

　　甚至连香港金管局也加入另类投资盛宴。该局副总裁今年1月接受媒体采访时透露，香港外汇基金在2009年成立了首家附属公司Eight Finance进行另类投资，到2010年又再增设三家全资投资附属公司，专门投资新兴市场的股票、债券，以及海外物业。

　　另类投资仍需谨慎

　　但正如目前有人担心传统市场可能再次调整一样，像房地产及车位这样的另类市场能否持续2011年的繁荣景象，仍然是投资者需要关注的话题。

　　笔者认为，炒卖车位的好处是成本小但收入稳定，由于成本低，通常只有几十万元，因此即使银行借贷利率升高，形势仍然可以控制。但其主要缺点是流动性不如股票。另外，香港人碰到有股灾时，首先就是卖股票，然后是卖车，但既然把车卖了，也就没有人租车位了，所以车位的租金和价格跟股市的影响有很大关系。

　　此外，车位投资受地段影响比较大，住宅及写字楼的繁荣程度直接决定车位的租金回报是否足够高。

　　从银行提供的住宅按揭利率趋势来看，过去一年，大多数银行已经不再提供优惠的“H加”利率（即由香港银行业同业拆息率加一个浮动利率），而多用银行的“P减”利率（即5%~5.25%左右的优惠利率减去一个固定利率），这导致实际利率已经攀升了一倍，从原先的接近1%，急剧升至近期的2.5%左右，住宅的利率压力正悄然上升。

　　香港虽然号称国际金融中心，其实主要是全球的流动性在此汇集，而从另一角度来说，当全球有风吹草动，首先撤离的也是这些“国际流动性”。今年国际上有多项政经因素交叉影响市场，如美国大选、欧洲债务问题，以及中东问题等等，这些不明朗因素是否会冲击到资本市场的流动性？带来相关产品的价格波动，也需要投资者密切关注。

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