疏通地方规划主管部门调高容积率，曾是不少开发商稀释拿地成本、走出困境、甚至确保盈利的“绝招”，不过，这种“常规做法”的操作空间将被大大压缩。

　　3月20日，住房和城乡建设部下发关于《建设用地容积率管理办法》（以下简称《办法》）的通知。通知要求任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整，确需调整的，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序。

　　“在容积率监管不严的情况下，一些企业为竞得土地，在招拍挂过程中把价格抬上去，再通过疏通关系提高容积率，稀释土地成本，这种行为严重破坏了市场的正常秩序。”中国城市规划学会居住区规划学术委员会副秘书长赵文凯对记者表示，此次《办法》的出台有望堵死擅自调高容积率获利的寻租空间，为土地市场的公平竞争提供保障。

　　房企不得擅改容积率

　　楼市调控使许多开发商此前高价拿下的“地王”成了“烫手山芋”，从某种意义上，住建部在此时下发《办法》，有着警示的意义。

　　此次《办法》规定，国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。符合下列情形之一的，方可进行调整，即因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的以及法律、法规规定的其他条件。

　　“这在一定程度上杜绝了开发商高价拿地后，通过修改容积率获取高额利润的念头。”国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云对记者表示，《办法》将扭转容积率可轻易改变的现状，使游戏规则越来越完善，对维持土地市场的公平竞争有重大意义。

　　“修改容积率的现象在北京等一线城市比较少见，部分二三线城市的随意性较大。”北京城建(600266,股吧)地产拓展部经理刘露军对记者表示，过去调整容积率,可能一两个领导，开个会，一拍脑袋就通过了。《办法》的出台才真正将监管落实到执行层面，为容积率的修改提供了一套可操作性的程序。

　　《办法》针对国有土地使用权划拨或出让后，拟调整的容积率的不同情况，制定了相应的程序要求：包括建设单位或个人提出书面申请并说明变更理由；就是否需要收回国有土地使用权征求有关部门意见，并组织技术人员、相关部门、专家等对容积率修改的必要性进行专题论证；通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见。修改后的控制性详细规划应当按法定程序报城市、县人民政府批准。经城市、县人民政府批准后，城乡规划主管部门方可办理后续的规划审批手续，并及时将变更后的容积率抄告土地主管部门等。

　　杜绝运动式督查

　　“对容积率监管的说法已经提过不少次，但过去多是\"运动式\"督查，往往风头过后此类事件就会继续抬头。”北京某房企负责人对记者表示。

　　事实上早在2009年4月，住建部就会同监察部发布了《关于对房地产开发中违规变更规划、调整容积率问题开展专项治理的通知》，并开展了对违规调整容积率问题的专项治理工作。

　　2010年第二季度，住建部与监察部又组织了对部分地区专项治理工作的抽查。当时，住建部一共排查了98577个项目，纠正和处理违规变更规划调整容积率项目达到了2150个。

　　赵文凯也表示，前两年住健部和监察部在全国范围内对容积率的督查，发现了很多问题，修改容积率形成了一条利益链，权力寻租也有了生存空间。

　　当时，最著名的案例是北辰长沙项目。该项目以92亿元的价格拍下了长沙新河三角洲地块，按照最初拿地时的标准，该项目楼面地价为3721元/平方米。在低迷的市场环境下，项目盈利形成极大压力，在与长沙市反复沟通之后，相关规划部门同意北辰方面增加楼栋的规划高度。按照新的规划，北辰长沙项目的楼面地价降至1671元/平方米。而为补偿北辰方面的拿地损失，长沙市将项目内的市政路网工程承包给北辰。

　　另外，北京的万科长阳半岛项目，申请调整规划也获得了批准，其中03地块建筑控制高度由45米调整为60米，容积率由2.0调整为2.49；04地块建筑控制高度由60米调整为80米，容积率由2.2调整为2.41，由此保证了其日后的低价入市。

　　赵文凯表示，此次《办法》规定不能用会议纪要等简单命令来代替正规程序,堵住了寻租捷径，如果实施得力，将有利于维护市场秩序，强化依法行政。

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