经济学人

　　刘德科主持 杭州日报房产工作室副主任，首席记者

　　2012年或将是

　　房地产金融的启动之年

　　巴曙松(国务院发展研究中心金融研究所副所长，3月23日他在上海铜铝峰会上发言)：从房地产行业本身的金融、现金流和资金流来看，二三季度的时间点将比较关键，一方面是由于2008-2009年开工的房地产项目期限基本上是2-3年，今年将会进入贷款的还款高峰期，另一方面此前大量发行的房地产信托也将进入偿还高峰期。由于贷款和信托偿还叠加的压力，今年二三季度将是房地产行业洗牌调整的关键时间窗口，如果房地产销售没有明显回暖，房地产企业必将寻求更多元化的融资渠道。2012年或将是房地产金融的启动之年。

　　房价涨跌

　　不以主观意志为转移

　　陈淮(中国城乡建设经济研究所所长，3月22日他在青岛城市观点论坛上发言)：房地产的“四个时代”已过去了：第一，依靠超低的利率、过度便宜的货币供给，过度宽松的货币政策那个时代过去了；第二，依靠恐慌性需求，过度占用资源需求，为卖而买的需求支持市场景气的那个时代过去了；第三，依靠不断涨价才能活着，才有钱赚的那个时代过去了；第四，无风险地投资、无风险地赚钱，风险过度集中在开发商以外的消费者、政府和银行等其他市场参与者、利益相关者的那个时代过去了。但是我认为房地产还有20年的辉煌期，这并不意味着还有20年的连涨期。在未来的5—20年周期内，自住性需求将成为市场的主体，将成为影响供求关系和价格变动的主导性因素，这叫常态。你以为像卖白菜一样卖房子才叫常态？那本来就是错的，你以为发高烧才是健康，那本来就是错的。所以明显降温可以更好地描述为走向常态更合适一些。适当放松货币的政策是市场常态，有涨有跌的房价变化将成为市场常态。别以为房价从长期看是一个上涨的，就在任何一个地方就是只涨不跌的，但也别认为房价理性回归就是只跌不涨的。所以这都有客观规律，不以我们主观意志为转移。

　　城镇化是未来十年

　　经济增长的关键

　　许小年(中欧国际工商学院教授，3月24日他合肥做题为《全球和中国经济的艰难调整》的演讲)：中国如果能坚持改革开放，至少还能保持十年的中度经济增长。中国经济增长潜力还在，国内的需求足够支持中国经济以比较高的速度再增长十年。这些需求有两大块：第一大块叫城镇化，第二大块是服务业。 我们设想一下，一两亿农民进城，还要盖多少房子？还要开多少商店？还要建多少医院？所以城镇化是我们经济增长一个非常大的潜力，目前的限购政策只是打压了需求，并没有消除需求。第二个增长空间在服务业，中国的服务业占GDP的比重不到40%，而印度是50%，日本超过60%，美国是80%。

　　城市化的关键

　　取决于人的城市化

　　李华芳(上海金融与法律研究院研究员，他在《全球商业经典》2012年3月号撰文指出)：美国三一学院经济系终身教授文贯中先生在之前的研究中对比过新浦东和老浦西模式，在租界时期的浦西其设施显然不如现在的新浦东，但有意思的是其容纳的人口却高于现在的浦东。显然这并不简单是因为设施的关系，而是因为制度的弹性使得浦西可以吸纳更多的人口。这也带给城市发展一个新的启示，也就是说能否改进制度，以便吸纳更多的人口进城。城市化是一个复杂的过程，因而不可能一蹴而就，也不会因为政府的干预而一下子造就城市，造成没人的空城倒有可能。但这不是城市化，城市化的关键取决于人的城市化，也就是城市能容纳更多的人。

　　中国城市化得不到

　　更强有力的经济刺激

　　周其仁(北京大学国家发展研究院教授，3月16日他在《经济观察报》发表文章《城乡中国》指出)：不论有多少人偏好于“更平衡的增长”，全球范围的证据却表明，人的经济活动所包含的逻辑就是在流动中聚集，然后再流动、再聚集，直至人口、经济和财富在地理上集中到一个个面积奇小的地方去。这正是“城市化”本来的含义。以东京为例，东京在仅占全日本4%面积的空间里聚集了25%的人口，2010年度东京的人均国民生产总值7.2万美元，高出日本全国平均值的67.4%，东京一个地方就占日本总产出的40%。放长了眼光来打量，这个变化趋势在全球范围内迄今依然有增无减，“城市化”大潮不可阻挡。中国的特色在于，人口聚集久久得不到更强有力的经济聚集的召唤和刺激，从而在很长的历史时期里不曾给城市化以应有的推动。

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