媒体调查显示，在央行宣布降息和利率浮动放开之后，部分地区四大银行首套房贷利率普遍下调，最低达到8.5折，某些股份制银行甚至低至7折。通过蛛网博弈推演平台，我们认为，房地产成为保增长重要手段，政策放松力度或加大。

　　一、房地产回暖市场谨慎

　　中原集团研究中心的数据表示，全国30个重点城市5月份新房成交量预计约为1631万平方米，环比上升20%， 同比上升28%，与今年3月的高点相比微增3%。如果去除4月首尾两个小长假的影响，新房成交连续3个月保持稳定的相对高位，或创下2011年1月调控以来的新高。
　　与销售端的回暖形成鲜明对比的是，开发商拿地意愿十分谨慎。数据显示5月土地出让情况仍不乐观。包括京沪穗深四个一线城市、6个二线发达城市，以及3个二线发展中城市在内的13个城市居住用地成交面积82公顷，是今年以来单月最低成交量，较前四个月平均成交量大幅缩减近七成；居住用地成交金额约21.88亿元，较前四个月均值大减约87%。13个城市全部用地出让金107.54亿元，较前四个月均值缩减约62%。

　　刚需入市无疑是新房成交量回升的主要原因，这表明在经历了1年多的调控之后，房价的下跌以及信贷政策的松动使得购房者对楼市的预期率先变化，入市积极性有所提高。而开发商心态则保持谨慎，在政策资金压力之下，开发商加快清理库存的同时拿地意愿并不积极。这也使得市场对房地产改善的预期相对保守，对板块可持续性持怀疑态度。

　　二、房地产放松力度加大

　　众所周知，房地产问题很大程度上是政府问题，因此对房地产的预期更多来自对政策的预期。监管层多次表示“要稳定和严格房地产调控政策”，因此市场对房地产政策放松的空间持相对谨慎态度。但我们认为，在保增长压力日益增大的趋势下，房地产调控放松力度有望加大。

　　从利益上分析，地方政府受政策调控影响财政吃紧。土地出让金持续减少，新兴产业短期内又难担大任。尽管中央有意减压，但地方政策仍面临较大财政压力。日前传出因土地财政紧张，无锡停发公务员工资的消息。由此可见地方政府通过放松楼市调控保增长并缓解财政压力的冲动正越来越大。对于中央来说，房价的报复性反弹是无法容忍的，但保增长又需要依靠房地产投资的拉动，特别是经济下行压力不断增大的情况下，倒逼放松的动能越强。

　　从实际情况来看，监管层嘴虽硬但手已软。住建部在央行降息同时也宣布下调5年期的住房公积金贷款利率，则可算是对房地产市场的直接利好，四大银行对首套住房贷款利率优惠也已经最低至8.5折。而日前银监会公布的《商业银行资本管理办法(试行)》取消了此前征求意见稿中区别划分首套房和二套房的风险权重，明确将个人住房抵押贷款风险权重统一规定为50%，实际上已在变相鼓励银行对二套房放贷。按照这样的逻辑，房地产或正经历从严厉调控到放松首套再到放松二套的过程。监管层或容忍房价的温和反弹，未来加大对首套住房首付和利率的优惠幅度，首付两成利率7折的优惠或将重现；在利率波幅放大之后，银行对二套房贷的支持力度也有望加强；甚至限售限购令也出现变相放松等等，此外货币政策也有望进一步宽松，这些因素或将逐渐修正市场对房地产的谨慎预期。

　　综合来看，房地产成为保增长重要手段，政策放松力度或加大。根据行为分析，随着房贷利率下调趋势延续，调控放松有利于房地产的复苏，我们看好房地产板块存在的市场机会。

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