5月多个城市的房地产市场“量价齐升” 投资客各出奇招忙入市

　　刚刚过去的5月，多个城市的房地产市场“量价齐升”，一时间关于楼市回暖的消息充斥报端。广州市国土房管局发布报告显示，5月广州全市网签均价为13792元/平方米，同比上涨超1成，签约面积71.14万平方米，同比增加39.1%。

　　而银行基准利率下调更像一根导火线，将3个月来持续积累的楼市温度点燃。在限购和限贷政策依然紧绷的背景下，是什么因素促使此轮楼市回暖？记者连日来调查发现，除了刚需客之外，投资客已通过各种手段规避限购、限贷政策入市，甚至有银行反映房贷成交中有超过2成的业务量来自“假一套”，一些银行也在想尽办法松绑“二套”的认定，让手握二套房屋以上的购房人借机入市。

　　限贷篇

　　借亲属名义申请首套房贷

　　已有房产者再购置一套房屋基本很难申请到首套房贷的利率优惠。在实际操作过程中，“变通”的办法是借用他人名义或者夫妻“假离婚”。一位股份制银行的个贷负责人告诉本报记者，用父母、子女或亲属名义申请贷款确实存在，“在我们支行，这种业务量占首套房贷总申请量比例在20%~30%之间”。

　　银行人士指出，“如果父母或子女的还款能力也符合银行要求，申请到有利率优惠的首套房贷可能性比较高”，但这种方法存在法律上的风险，“用他人名义贷款意味产权证的名字也须改为他人，一旦发生纠纷，实际产权人面临丧失房产的可能”。

　　而“假离婚”的案例更是层出不穷。针对此种现象，有银行出台规定要求，离婚超过1年以上才能办房贷。“从限贷政策执行至今，我是没有遇到‘假离婚’的情况，这种方式还是太极端了”，一位在银行个贷部门多年从事房贷业务的工作人员如是反馈。

　　业内：部分股份制银行松绑“二套”认定

　　与首套房贷可享受利率优惠不同的是，享受过房贷两次甚至以上的购房人头疼的是如何才能再申请房贷，“首付6成，利率上浮10%，这些条件我都接受，关键问题是银行不给我贷款呀”，家住海珠区的吴小姐与家人共拥有两套房产即使卖掉现有物业，也不能再申请房贷了。

　　但记者昨日以购房者身份来到珠江新城，一家中介网点的工作人员“支招”：目前有一小部分的银行在执行“二套”的认定上有松动，“如果你能提供还清证明，我有办法帮你在一些银行申请到房贷”，这位工作人员说。

　　诚赛按揭总经理卢志光也透露，某家股份制银行确实对房贷“二套”认定上有所“松绑”，在这家银行办理房贷时，如果购房人此前的按揭已经还清，出具还清证明，即使拥有二套房产也仍可以申请房贷，“不过这种业务量很少，现在限贷政策已经深入人心，已经拥有二套房产以上的购房者很少还想来银行申请贷款的”。

　　“主要还是要看房管局能否查到你拥有几套房，如果房管局查到你的房产套数不足两套，即使你实际拥有两套或以上，银行也是睁一只眼，闭一只眼，给你办理贷款的”，另一位按揭人士透露，但如果房管局的系统中已拥有二套及以上房产，银行是没有办法帮客户办理房贷的。

　　限购规避篇

　　父母来担保

　　高考儿子来买房

　　在广州某楼盘，记者碰到了一对中年夫妻，正在以儿子的名字买房，而其儿子今年刚参加完高考。

　　从交谈中得知，这对夫妻家里已有超过两套房，按说已无购房资格，但在销售的点拨之下，发现儿子还有购房资格。

　　按照广州的限购政策，未满18岁的人士不可以在本市购买商品住房。而他们刚参加完高考的儿子刚好满十八岁。而且，作为首次置业者，儿子的这套房还可以享受首付三成加利率下浮的政策优惠，顿时让这对中年夫妻的购房计划变得从容起来。至于银行贷款，虽然儿子没有工资收入，不过，有了父母强有力的后盾做担保，一切均已不成问题。

　　投资客借同学名义

　　变成刚需

　　上周，记者在某楼盘碰到前来买房的老刘。老刘挑了这个楼盘中最便宜的一种户型，80多平方米的两房，朝北，单价1.6万元。而同一楼盘一般都要2万元。老刘坦陈，自己就是投资的，买个便宜的，到时候转手赚个差价。

　　像老刘这样的人，名下资产众多，早就成了限购对象，甚至家里亲戚的名义也都借了个遍，所以，这一次，他借的是一个同学的名义。同学不是本地人，但是交了社保，符合购房资格，自己又不想买房，也就给老刘行了方便。至于首套房贷款优惠，老刘有点心动，不过他还要和假借名义的同学商量一下，具体怎么操作，还要看人家愿不愿意。

　　用公司税单满足

　　外地人购房条件

　　用公司税单来满足外地人购房条件的事件并不罕见。而如果光从其上交的文件来核对的话，这些似乎也并不存在违规之处。只是，通过这种方式、最终归类到“刚需”名义，到底是不是政府所期待的真正的刚需，则要打个问号。

　　在清远、离广州一个小时车程的某大型楼盘中，销售经理表示，该楼盘的刚需比例高达80%~85%。他解释，这些购房者一般没有广州户口，也负担不起广州的房子，所以选择在这么偏远的地方购房。但另一位媒体人指出，这绝对是投资客占主导，他一个朋友手里就有三套。只因为这儿价格便宜，而且不限购，权当存银行。

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　　二手房市场投资客忙“抄底”

　　久已不见的投资客，近期在二手房市场也开始活跃起来了。

　　近日，西华路一套面积31平方米的低层单位，被一位守候该区域长达半年之久的投资者收入囊中。跟进此宗交易个案的经纪——合富置业金色康苑分行主管黄舒婷表示，该投资者是老客户了，还有资格新购一套物业，因手中有四五十万元闲钱，希望能买一套小户型单位收租兼保值。

　　据合富置业统计，自3月份开始，长线投资者购房个案数量呈现稳中微升的态势，带动长线投资者成交占比由3月份的3.1%上升到4月份的4.6%，再到刚刚过去的5月份，长线投资者购房个案占当月总成交的5%。记者发现，在房地产市场混迹多年，投资客的嗅觉远比首次置业者来得灵敏，因为房子不是用来自住，下手也更快更狠。

　　广州维森置业有限公司董事长张维伦表示，在今年下半年主要是成交量的上涨，价格基本不会上涨。改善性需求者大致要到明年才入市。

　　合富置业市场经理梁燕明表示，目前活跃在二手住宅市场上有意以闲钱投资物业的长线投资者为数不少，短期内这些长线投资者的需求并不能转化为实际成交，因此长线投资者购房比例大幅攀升的可能性不大.

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