政策微调，调控定向宽松，有人声称房价即将触底反弹，那么房地产的冬天过去了吗？

　　日前，南方日报东莞新闻部联合搜狐焦点网东莞站举行一场主题沙龙探讨这一话题。出席的嘉宾有富通地产东莞公司常务副总经理姜沣桐，中原地产策略研究中心总监车德锐，合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺以及被誉为“东莞头号炮手”的知名民间意见人士、奥一网网络问政观察员、东莞屹立印刷有限公司总经理肖功俊，同时，万和整体橱柜大朗经销商李莉也闻讯前来参加。

　　对于楼市的前景，几位业内人士均有不同的态度。车德锐说，从自身做地产的经验来看，房地产最艰难的时间已经过去，受政策支撑，地产股一路走好，预示着下半年房价会上涨，但随着经济的好转和保障房的建设，明年压力不会小。未来两三年，随着人民币的贬值，国内的房地产、黄金等所有投资品都不具备投资价值了。而姜沣桐却表示，宏观经济面不好，短期的繁荣不代表长期的，房地产的基础不牢固，冬天还没有过去，他对行业前景抱着谨慎的态度。

　　此轮货币政策中房地产行业得益多少？

　　最近半年，出于稳增长的需要，稳健的货币政策有所放松，降准、降息、首套房贷利率打折，甚至有的省份出台下调首套房首付的措施。与此同时，中央及相关部委官员一再强调严格执行房地产调控政策。从操作现状来看，房地产行业在这轮货币政策微调中得到了多大的好处？房地产企业分到的贷款多吗？

　　对于这个问题，参加探讨的大部分业内人士与专家都认为此轮政策调整会给房地产带来一个小高潮。姜沣桐表示，过了春节，开发贷、个贷都有所放松。现在，经济下行压力很大，为稳增长，在信贷方面进行了适当的放松，为市场繁荣提供了资金保障，这会刺激房地产出现一个小高潮。估计在今年下半年，楼市还是比较好的，但是不能过火。过火的话，政府会继续出台调控的政策，比如，限购的扩大化、提高首付、扩大房产税实施范围等。房地产温和的上涨，不过火，政府是容许的。

　　做制造业的肖功俊也称：现在，银行在贷款方面的确有所放松，有个银行曾上门服务好几次了，要他填写资料。不过，比起制造业企业，银行更加喜欢房地产贷款，因为有抵押，风险小。

　　政策微调是否会引来投资客？

　　前几年，楼市投资客大批涌入，而今年以来，刚需客户占据主导，现在政策微调，是否会促使投资客、投机客卷土重来？投资的到来是否又会再次炒高房价？这也是市民最为关心的问题。

　　对此，姜沣桐认为东莞市场的投机性不大，还是刚需占据绝对主导。姜沣桐举了一个例子，以前，有些深圳的朋友曾来东莞买房投资，但是发现房价上涨比较慢，他们觉得没有意思，就不来了。现在，深圳客更加看重本地的市场，对东莞、惠州市场都不太感兴趣。东莞城市布局比较分散，不聚集，房价起伏不大。

　　然而，车德锐则表示，经济不好，投资客户还是有的，他们认为房子是保值的投资，把钱用来买房，是比较放心的。“厚街的世纪双子，价格卖得这么高，大部分都是投资客。”

　　下半年房价是否会上涨？

　　据统计，截至5月底，全市一手住宅的存量为465万平方米，市场消化周期为12.2个月，供需基本平衡。但是，今年的潜在供应量高达688万平方米，而前5月的新增供应量仅为173万平方米，这说明在未来7个月时间里，将有500余万平方米新货将集中入市。下半年市场会怎么样？

　　李兴旺表示，截至目前，已经开工但是没有上市的商品房总量已经接近1000万平方米，未来供应量会很大，主要集中在塘厦、南城、虎门、常平、厚街、长安等镇街。这些区域都是销售势头比较好的，随着供应的放量，下半年的成交量还是比较乐观的，而购房主力仍是刚需族，但是大户型尤其是合拼户型走货或许会更加困难。供应量大的话，比如，长安在下半年一下子冒出五六个新项目，竞争会非常大，所以东莞的房价维持在比较稳的水平，出现恐慌性购房进而导致上涨的可能性不大。

　　对于下半年楼市的走势，车德锐与李兴旺的观点相符，也持有乐观的态度。万科、保利等房地产股票都往上走，股市具有先导性，预示着今年的房地产趋势是向上的，对下半年的形势，车德锐还是相对乐观的，销售速度加快，有开发商已经开始涨价了，但是他建议开发商步子要稳一些。未来一段时间，房价会两极分化。由于经济实力雄厚，大开发商加盟，长安、虎门、松山湖、莞城、东城、塘厦、厚街每平方米会过万或者已经过万，而二三线镇区，由于第三产业不发达，会稳定在每平方米五六千元的价格。

　　楼市迎来小阳春？

　　去年下半年，业界对今年的形势特别悲观，说进入了冬天。现在，冬天过去了吗？楼市是否会迎来小阳春？

　　姜沣桐认为，冬天还没有过去。房地产的基础是宏观经济，现在，经济下行，中小企业生存艰难，中国经济的国际竞争力下降，宏观经济面不好，短期的繁荣不代表长期的。有些企业主把资金转移到房地产，资金从其他产业抽走了，房地产的基础会不牢固，对房地产更加不利，所以他对行情前景，还是抱着谨慎的态度。

　　李兴旺则表示，从这几个月的销售来看，现在已经走出了冬天了。6月份是淡季，但是依然旺销，估计整个月住宅成交量也能达到50万平方米的水平。做房地产的车德锐看来，最艰难的是2008年10月前后和去年10月下旬到12月这两段，这两个低点分别是美国金融危机、欧债危机爆发的时间。现在最惨的两次已经过去了。

　　各说房价

　　随着人口增速的放缓、人口的老龄化以及区域分化，一线城市的房地产调控不会放松，房价会继续调整，而二三线还处于发展阶段，地方政府还需要通过卖地搞房地产来运营城市，房地产发展空间还是比较大。东莞是一座二三线城市，随着产业的转型升级，房地产发展轨迹会乐观一些，而上海、深圳等大城市就比较麻烦了，所以很庆幸在东莞做房地产。

　　——车德锐

　　毕竟房子是给人住的，现在东莞经济很困难，迁走或倒闭的企业不在少数，人口减少，怎么支撑房价上涨？

　　——肖功俊

　　东莞的房价还是处于广深走廊间的洼地，随着轨道交通、“三旧”改造的推进，未来五年十年还是有很大的提升空间，尤其是长安、虎门、沙田等沿海镇区。短期来说，下半年的供应量会很大，主要集中在塘厦、南城、虎门、常平、厚街、长安等镇街。这些区域都是销售势头比较好的，随着供应的放量，下半年的成交量还是比较乐观的。

　　——李兴旺

　　冬天还没有过去。房地产的基础是宏观经济，现在，经济下行，中小企业生存艰难，中国经济的国际竞争力下降，宏观经济面不好，短期的繁荣不代表长期的。有些企业主把资金转移到房地产，资金从其他产业抽走了，房地产的基础会不牢固，对房地产更加不利。

　　——姜沣桐

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