中国指数研究院(以下简称中指院)日前发布《2012 年上半年中国房地产市场研究报告》(以下简称报告)称，今年下半年房地产调控稳中趋紧，中国将坚定不移地抑制投资投机行为抬头，同时对自住性需求给予支持。市场走向方面，预计供应加大将促进成交回升，但价格趋稳。“出于对房价反弹的担忧，针对房地产业的差别化信贷政策仍会延续，信贷投放力度也不会超过2009年，中央将密切关注市场变化，继续加强房地产调控。”

　　就新房方面，从全国20个重点城市来看，上半年成交量与2011年和2010年同期相比分别增长17%和12%，其中6 月成交量与2010年调控以来最高点持平，与2009年高点仅相差15%。百城价格指数于今年6月首次止跌，房价环比上涨的城市逐渐增多；部分楼盘在此前降价促销获得较好销售业绩后取消折扣甚至略微调高价格。

　　值得注意的是，万科、恒大、中海、保利、碧桂园、世茂、绿城、富力、金地、首创等全国十大房企的销售额和销售面积均超过近两年同期水平，至今年二季度回升势头更为明显，而刚过去的6月份则达到了近两年的最高水平。因此，龙头企业资金状况与两年前相比已经有了明显好转。“从上半年大型房企的融资方式来看，国内银行贷款、信托融资、债券、股权融资等均有涉及，尤其是海外银团贷款成为内地在港上市房企的重要选择，华润、中海、龙湖、SOHO 中国等均采用此种方式获取资金支持。”

　　不过，报告也预计房屋供应量将在下半年特别是传统的“金九银十”放大，过去两年因调控而推迟开盘的一大批新开工项目将逐渐入市。且由于供应放大、货币政策微调、购房意愿上升等促进因素，主要城市成交量仍将回升，并带动全国销售趋稳。

　　“预计下半年一线和部分二线城市由于成交量明显回升后供应相对不足，价格可能略有上涨，而多数二三线城市成交量暂未明显好转，价格仍会继续盘整。”报告认为，下半年全国整体价格将基本平稳。

　　同时，下半年货币政策微调的力度和频率是影响房地产市场的关键，但可以肯定的是，出于对房价反弹的担忧，针对房地产业的差别化信贷政策仍会严格执行，信贷投放也难以突破2009年高点。今年以来，中央预调微调力度持续加大，两次降准、两次降息，货币流动性增强，置业者的观望情绪缓解，刚性需求和改善性需求陆续释放，推动成交量稳步回升。“历史经验表明，信贷政策对房地产市场影响显著，在货币政策放松的情况下房价可能再度上涨。出于对房价反弹的担忧，中央仍将坚持房地产调控的大方向，一方面确保针对房地产业的差别化信贷政策严格实现，防止信贷资金大量流入楼市，另一方面坚持限购、税收等房地产调控政策，不让投资投机需求抬头。此外，由于监管机构对商业银行实行存贷比考核，存款准备金率仍处于近年较高水平，商业银行放贷能力不足，今年新增贷款突破2009 年近10万亿规模的可能性极小。”

　　总体来看，中指院认为，今年下半年的房地产形势，在政府的密切监督之下，供应量逐渐增加、库存压力依然高企、房地产调控政策总体趋紧将弱化价格上涨动力，全国整体价格基本保持平稳，但各类城市表现分化。在成交继续回升的形势下，一线和部分二线城市由于供应量相对不足，价格可能略有上涨，而多数二三线城市成交量暂未明显好转，价格仍会继续盘整。报告特别指出：“在观望情绪缓解和成交继续回升的形势下，若政府不出台政策给市场降温，任由调控放松预期蔓延，则价格恐难保持平稳。”(记者 陈卿)

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