近日，面对房地产市场令人担心的上升势头，一些地方政府开始采取“点刹”方式来控制回暖。例如9月21日北京叫停十宗土地出让；9月24日，广州限制高端住宅的销售，以免它们拉高平均房价。

　　调控房价、实现“合理回归”目标，它的基础一定是释放供应，但这种释放供应很容易狭窄理解成开发商猛推新盘。实际上，释放供应有两个层次，一个是鼓励房地产商低价拿地、低价推盘，形成增量供应的释放；供应释放还有一个层面是存量层面，即那些买了很多套房子的人他们也应当看做近似“供应商”，他们购置大量的住房应当看作是跟开发商捂盘库存类似的“社会库存”。去库存化，不能仅仅盯着开发商的新盘供应消化面积，也应当考虑整个社会存量房系统的“去库存化”，即把这些手头拥有大量住房的人驱赶进入交易体系，实现某种“去社会库存化”。

　　全球通行的作法就是房产税，实际上中央政府已经确定房地产税的方向，开征是大势所趋，但是建立何种税收逻辑则没有定论。在土地产权方面，中国有特殊情况(70年使用权)。这种特殊情况必然要在房地产税得到充分体现。这种购买有的可以看做是分期消费，有的可以看做是杠杆占有。如果是分期消费，消费中土地出让金可以视为包含税金，那就没有理由征税了。但如果是杠杆占有，那意味着购买者不是消费行为，而是资产操作行为，它是可以转嫁出去的，传给下家，那么土地出让金就不能看做是税金的一部分，而是一种“资产门槛”。显然，住房购买被看作是分期消费的，也就是自住型和改善型。而是杠杆占有的，那必然是投机型住房购房。

　　鉴于此，物业税的重点就在于，不应该对家庭单元(一对夫妻和孩子)的一套(自住)和二套(改善)进行任何征税，而是对三套以上住房的市场价值进行征税，而且应当征一个非常高的税，例如15%以上，意思是，基本上6年就应当将房屋价值剔尽。一套二套三套的认定可以由屋主自己给出1、2、3的序号。

　　这种方法的好处在于，首先，它考虑了自住、分期消费和土地金的关系；其次，它会快速释放被多占的大量的社会库存，这个库存的释放要比房地产商新盘大得多，从而提高了市场的有效供应；第三，它会很快控制社会贫富差距的分化，住房是社会贫富差距分化的最主要因素，让一些人的三套房交易成别人的首套房；第四，它也考虑到了不同地方政府的财政问题。如果对所有住房征税，那么广东、北京这种财政本身就很充裕的地方增加的税收也越多，但是这些地方的住房是相对分散的，自住比例相对较高。如果对三套以上征高额的税，那么对那些非一线的省会城市和二三线城市有利，这些地方的财政相对较弱，土地出让金一下滑，就没有太多的财源补充。因为很多富人在这里添置别墅住宅，或者购房投机，一年也住不上几次。这些住房应当被释放出来。

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