楼市近期出现了一些新的变化，如刚需盘优惠收窄，中高端项目理性报价，去化速度比较平稳等，这主要是因为市场“回稳”所致。现阶段购房者要做的，就是把握住当前打折机会，积极选择适合自己的物业。

　　新房市场变化多

　　经历火红的夏季之后楼市，目前又是一番怎样的景象？

　　从今年二季度开始，由于没有更为严厉的楼市调控措施出台，市场筑底完成，并形成一个相对平衡的时期。根据本刊的调查发现，近期主要呈现以下几个方面的变化，如刚需盘优惠收窄，中高端项目理性报价，去化速度比较平稳等。

　　打折楼盘数量减少

　　据统计，9月份上海有打折优惠的楼盘共189个，而10月打折优惠的楼盘有162个，环比9月优惠盘的数量减少了14.3%；成为今年上海打折楼盘数量最少的月份。分析认为，资金链紧张得到有效缓解，使得房企降价促销的意愿大大降低。

　　市场交易持续稳定

　　虽然10月份并未形成真正的“银十”，但总体而言，交易活跃程度保持稳定态势。根据同策研究中心数据显示，在10月21日至28日这一周时间里，上海商品住宅成交20.67万平方米。截止到10月28日，上海商品住宅已成交74.61万平方米，已经非常接近“金九”的80.99万平方米交易水平。后半程发力，是10月交易状况保持平稳的主要原因。全国情况同样如此，后半程发力迹象愈发明显。中国指数研究院监测结果显示，在同一时间段监测的40城市中，28个城市周均成交同比增长，福州、长沙、南昌和温州、包头增幅超过100%，其中长沙增幅最大，达到283.46%。重点城市中，仅天津、成都周均成交同比小幅下跌，其余城市皆上涨，其中南京涨幅最大，达到66.02%。

　　中高端项目“吃香”

　　中高端项目受到市场关注，交易量逐渐回升。根据同策咨询监测数据显示，中高端项目近期销售状况改善。如万科在上海某高端楼盘，10月下旬开盘当天，销售金额达到5亿元，另外一个来自上海五角场板块的项目江湾翰林在10月中旬开盘，其大平层以及叠加产品在开盘期间便售出一半左右。

　　房企调整推盘策略

　　由于临近年底，不少项目的发力销售期已经结束或者进入尾声，大多项目不会选择大量推盘，“少量多批”几乎成为市场共同选择。近期推盘主要以少量加推为主，根据市场研究机构监测结果显示，在10月中旬入市的13个项目里，有8个项目的新推量不到百套。

　　调控进入平稳时期

　　就目前而言，暂时没有新的调控政策推出，市场调控进入一个相对平稳时期。这样的变化使得房企对后市预判趋于乐观，有房企老总向本刊表示，未来出台更为严厉的调控政策向楼市继续施压的可能性不大，因此目前已经处于相对底部，即使未来市场状况还有可能会出现变化，但绝不会比现在更差。

　　二手房市场也有反应

　　同样，二手房市场也在产生了新的变化。新房市场的变化，与二手房市场之间存在一定的联动关系，如市场的回稳，极大鼓舞了卖家的信心，以至于买卖双方心理价差在拉大。

　　改善型需求增加

　　置换类、改善型买家开始入场。德佑地产新湖店高级物业顾问李银铃表示，近期置换类、改善型买家购买意愿有所增加，这导致二手房市场上中高端物业需求不断增多。改善型需求增加的原因在于，市场资金宽裕，使得购买力涌现。

　　心理价差在变大

　　来自21世纪不动产市场研究部跟踪监测结果显示，近期二手房市场买卖双方心理价差进一步拉大，新增挂牌房源价格普遍高于同类物业实际成交价。而这样的变化，也直接影响到10月份的二手房交易情况，预计环比下滑一成。

　　议价空间已萎缩

　　买卖双方议价空间已经缩小。两个月前，一套总价约380万元的公寓，买卖双方议价空间可达十几、二十万元，而目前已经缩减至十万元以下，三、五万最为常见。有部分市中心区域的中高端二手房卖家，出现“跳价”现象。这样的变化意味着买家数量的增多，导致买家出现惜售心理。

　　把握当前时机是关键

　　面对上述种种变化，购房者该如何应对？

　　针对目前出现的所有变化，有业内人士分析指出，这主要是因为市场“回稳”所致。虽然10月份成交状况并不是很理想，但总体与9月份相当，因此这实际上说明市场已经处于稳定区间。而随后的变化则不难预测，稳步回升可能会成为未来市场“主旋律”。

　　因此在现阶段，购房者要做的就是抓住打折时机。已经过去的10月份，由于房企推盘热情不高，因此市场打折项目并不多见，这理应在情理之中。不过，在11月份，本刊认为市场还会出现一波推盘热潮，这是因为还有部分房企没有完成销售任务，压力仍旧存在，因此还得采取促销方式，来回笼资金。

　　来自上海搜房网数据监控中心数据显示，截至10月25日，上海市2012年11月打折优惠楼盘共计193个（含别墅），环比2012年10月的174个上升了10.1%，同比2011年11月数字同样上涨了14.2%。11月市场优惠项目有44个为新增优惠，占全部优惠项目的两成以上。

　　针对这种情形，有关专家建议，购房者不妨抓住时机积极入市。之所以给出这样的建议，一来是因为最近降息呼声较高，这会激发更多的购房者入市，从而导致市场需求在短时间内大量释放，从而推动市场回暖。而从另外一个方面来看，根据历史经验，每年的年初，由于银行放贷意愿更为强烈，购房者易于申请，从而也会使得市场需求也处于旺盛状态。但这样的市场状态，反而会降低房企打折促销的积极性。因此在现阶段，抓住年关将近、房企回笼资金压力时机，可以找到不少打折楼盘，并选择适合自己的物业，以降低购房开支。

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