房和二手房虽然分列于两个市场，但作为同样用于居住的住宅产品，对消费者而言却无本质的差别，因此购房群体一定，会因为价格、地段、配套等因素在新房和二手房两者间有所分流。从政策面看，随着调控的深入，效果的显现，新建商品房面临低迷的成交使出了浑身解数，推出各种优惠措施，而二手房则凭借地段的稀缺性、交通的便捷和生活配套的完善，在降价方面略显滞后。 因而，今年以来局部片区发生了同一片区新房价格低于二手房的“一二手房价格倒挂”现象，使得新房从价格优势上对于购房者的吸引力似乎更大。面对大力度优惠的新房和具有区域、现房及配套等传统优势的二手房，部分刚性购房者反而更加难以抉择。

业内专家分析认为，现阶段新房的大力度优惠和长期以来二手房片区生活设施成熟度高是使得购房者左右为难的主要原因：一方面，新建商品房的房龄短、产品设计理念和户型设计都更为现代，并且长期来看，与部分房龄较老的二手房相比，社区物业等配套均较为完善，尤其在现阶段开发商集中大力度的打折促销也缩小了新房与二手房之间的价格差距；另一方面，二手房具有区域、配套及现房等三大传统优势。中心城区内的多数二手房集中于发展成熟的黄金地段；在配套上，大型购物场所、医疗教育机构以及完善的交通使得居民的日常出行极为便利；此外，二手房可以弥补新房交房晚、无法立刻入住的缺陷。

“购房者在面对新房及二手房的选择上，还应多从自身置业需求为出发点，综合考虑入住时间、购房预算、区域配套等需求再做决定”，我爱我家企划总监陈萌提醒购房者，新房与二手房一个显著的区别就是入住时间，若打算短期内尽快入住，建议选择具有现房优势的二手房源，若需求程度不急迫则可从价格、户型、功能性等方面在新房与二手房之间多做比较。

“此外，相同的面积区间，新房与二手房的功能划分也有所不同”，陈萌介绍说：“因为目前的新建商品房户型设计往往较大，通常一居室面积在60至70平方米左右，而同样的面积的二手房可以购买到一套两居室户型。因此，若购房者预算一定，且对于房屋的功能性有一定要求的情况下，不妨选择更加实用的二手房”。

天津中原地产企划总监乔玉婷建议说：由于目前大多数新建商品房项目位于环外区域，但是正在发展和建设中的城市轨道交通及生活、医疗、教育配套无法短期内实现，在实际的居住中为市民带来了诸多不便。因此，对于购房者来说，则应结合未来对于房屋周边交通、购物、教育等配套的需求程度多做比较。

观望期理性对待楼市调整 适时选择三类房有望保值

1.轨道交通提升地铁房价值。2011年可以被称之为“地铁年”，红火的地铁建设也带动了周边房地产市场的发展，尤其接近年底地铁2、3号线开通在即，本市已拥有1、2、3、9四条地铁线路。在多条地铁线联网的状态下，市民在体验出行便利的同时，也感受到“地铁房”带来生活品质的提升。随着“地铁”概念的深入人心，城市轨道交通建设的优势为地铁房的保值性提供了保障。

2.教育资源为学区房注入优势。学区房是现行教育体制下的一个独特的现象，为使孩子不输在教育的起跑线上，购置教育质量好的学校周边的房产实际上也是一种教育和房产的双重投资。尽管在当前宏观调控的大背景下，学区房需求依然存在，并且成为支撑市场的刚性需求之一。房交会现场，和平、河西、南开等名校云集，优质教育资源集中的片区受到购房者的关注度最高，相对于和平区的重点学片区的房价，河西区、南开区的学区房性价比较高。

3.瞄准新兴商圈抢占黄金地段。近年来天津城市的活力不断凸显，也吸引着众多新项目、新企业落户天津。新兴城市综合体的落成将改变传统的滨江道、小白楼等商圈的单一性，而是将更多的商业娱乐配套带至多个区域，如去年开业的河东万达广场、今年9月开业的红桥区水游城以及在计划中的河北区中山路提升规划等项目，均使得周边地段价值不断提升，市民出行购物休闲更加便捷。房交会现场，大型商圈集中、尤其是正在建设中的新兴商圈周边的二手房也受到了购房者的欢迎。

楼市调控进行了一年多，国家动用“限购”、“限贷”等政策手段同时出击，房价总算开始低下“高昂”的头，显露出回调迹象，如今全国范围的降价潮正在酝酿，房企在政策紧逼下无奈寻找出路，购房者也变得愈加理性。

三四线城市或成房企布局香饽饽

在政策的长期调控下，开发商的资金链普遍偏紧，特别是一些中小开发商，情况更不乐观，银行堵死了房企的来钱渠道，房地产市场成交量也已经连续多月下滑，回款变得越来越难，资金压力下，不少房企不得不选择降价促销。一些资金状况不错的大型房企也开始主动降价，不管他们的目的是什么，总之，房价下调大趋势已成事实。全国性降价潮一时汹涌，一线城市的平均房价降幅应在20%-30%之间；二线城市则在10%-20%之间；三线城市基本合理。

纵观全局，笔者认为房企布局三四线城市将是一个不错的选择，未来房企布局三四线城市的队伍可能会逐渐壮大。

购房者理性购房是关键

对于购房者而言，何时出手仍是大众结症之所在，到底何时买房？成为万千购房者关注的焦点，笔者认为，什么时候出手最终还是要取决于购房者自己，根据自身的经济实力，如果觉得房价降到自己可以承受的范围了，又有了合适的房源，那么就可以考虑出手了；如果经济实力达不到，而房价还在下行，那就不妨再等一等；最不可取的是想要“抄底”购房，因为房价的“底”在哪里，谁都说不准，很可能你会因为固执而失去最好的机会。不过，在日益弥漫的降价风冲击下，购房者显然已经步入理性购房阶段，“居住属性”成为首要考虑因素，持币观望者也日渐增多，盲目投资者瞬间变少。

深圳市晟泰投资管理有限公司投资总监薛冰岩语出惊人，他在自己的微博上表示“假如房价跌50%，股市极可能回到1800以下”，同时列出房价下跌的五个连锁反应。笔者仔细研读发现，这个被广泛转载评议的言论有待商榷。

薛冰岩认为，房价下跌50%有五大连锁反应。一、银行坏账飙升，银行股将遭遇重挫；二、房虫们崩溃，急于以各种手段自救，抛售股票成为不二选择；三、地方政府债务危机加重，不排除抛售国资委所持的股权救急；四、投资增速将大幅下降，GDP增速回落7%以下；五、居民财富严重缩水。

根据银监会前主席刘明康的说法，自2008年开始，银监会就要求商业银行进行房地产压力测试，监管部门也会进行整体测试，当房价下跌40%时，银行的贷款覆盖率仍能达到110%；即便是房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，也就是说，虽然利息不能回收，但本金没有问题。银监会始终对个人贷款进行区 别对待，区分首套房和二套房，且从未出现过零首付，所以在个人按揭贷款方面，银行业的贷款质量相对较高。

可见，推论的第一个连锁反应并不存在，因为即使房价下跌50%，也大约回到2009年中期水平，此前进行的贷款购房并不会给银行带来坏账，而在2009年房地产调控之后，受到购买条件的限制，购房者体量无法与2009年之前的购房者数量相提并论，以如此小的体量去撼动银行账目，可谓蚍蜉撼大树。

居民财富严重缩水也是房价下跌50%的连锁反应，这一推论与连锁反应之一极为相似，财富缩水50%的是最近的购房者，其他购房者的不动产缩水比例小，而2009年之前购买的房产，并不存在财富缩水的可能，更谈不上“严重”。而持有现金的刚性需求，则可以在房价下跌之后，购进不动产。

而房价下跌，房虫们自救的手段为何变成抛售股票，而且还是不二的选择，是为了腾挪出资金购进房产，拉低现有房屋的成本？这种连锁反应成立的必要条件，就是房虫们都有大量资金投入股票市场。而现实中，房虫们之所以选择做房虫，都是因为不愿意把闲置资金大量放入银行、股市。所以，这个从理论上看似成立的推论，同样没有现实生存的土壤。

对地方政府债务问题，刘明康曾表示，截至今年9月底，地方融资平台贷款的清理整顿进度已达60%；刘明康指出，在10.7万亿的地方债务中，80%来自银行贷款，但由于及早发现处置，整体风险可控，目前地方债的覆盖率亦有较大改进。他透露，据现金流覆盖状况，现金流100%覆盖的地方债可重新签订贷款合同，该部分贷款已达3万多亿元。可见，我国的地方债风险总体可控，并不会发生债务危机。

由于房地产的超长产业链，当房价下滑之时，相关产业的投资也会随之下滑，投资增速大幅下降，这是薛关于房价下跌50%会出现的连锁反应中，唯一可能出现的推论，但是，GDP的增速是否会回落到7%以下，还是有待商榷。毕竟，从2009年末中央经济工作会议开始，房地产行业便不再作为支柱产业，与此同时，金融、文化等其他产业推动经济的作用正在逐渐上升。

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