在经历了2月的回暖、3月的小阳春后，4月的市场显得后劲不足。不少楼盘也发现，4月之后，虽然还是针对刚需猛推房，但买房人的“磨叽劲”又回来了，左挑右选也不见得能出手。而刚需的“疲软”也让后市埋下灰色基调，红五月能否继续“抢收”，小阳春是否可以进行到底？这个5月，有太多的悬念等待市场的解答。

　　成交下降

　　南京网上房地产的数据显示，截至4月30日，4月南京全市商品住宅共认购6131套、成交5408套。认购套数环比3月的8162套少了2000多套，下跌了24.88%，成交套数环比3月的6717套下跌19.5%。

　　虽然4月的新房日均认购仍超200套，但“双跌”之下，仍然掩盖不了市场下行的事实。作为目前支撑楼市的主力军，刚需客群在2、3月创造了继去年以来的火爆销量，4月市场的转淡开始让开发商忧心忡忡。

　　旭日学府在“金三银四”总共推盘五次，弘阳集团房产部策划经理傅小建介绍，3月份旭日学府的两次推盘，每次都是“日光”。4月份前后加推三次，第一次推了130套，依旧当天“日光”；第二次140多套房，当日卖了九成；最近四月底推出了最后的50多套房，当日去化已经缩减至五成。“我们的推盘时间踩得很准，刚好抓住了回暖的刚需市场。但从4月下半月的表现来看，刚需大势已去，如果我们还有大量房源要推的话，就会陷入被动。”傅小建如此分析。

　　二手房的成交同样“跌跌不休”：4月上旬二手房成交1446套，中旬成交量已减至1092套，进入下旬，更是已不足一千套。据南京网上房地产数据统计显示，4月份南京二手房共成交3501套，较3月相比同样少了2000多套，下跌37%。

　　南京链家市场部经理舒莉莉认为，3月二手房市场的“小阳春”消化了大量房源，市场上高性价比房源已经所剩不多。再加上房源量供不应求加剧，俏销之下，卖主报价坚挺，议价空间一再缩减，受到两方面因素的影响，买方购房冲动正在减弱。

　　人气滑落

　　能看得见的不仅是成交数据的递减，还有现场的人气开始滑落。

　　南京蓝风机构副总经理翁忠平是金浦名城世家的营销负责人，据他回忆，年后，楼盘的人气开始转旺，2、3月份两次加推都卖得不错，尤其是两房、三房的刚需户型更是受到了热捧。但进入4月，售楼处人气开始走低，销售也有所回落。绿地紫峰公馆的营销负责人介绍，4月就像是市场的分水岭，在这之前，买房人热情满满，从看房到买房，只要看中了就会立即出手，决策速度普遍比较快。但进入4月，来访买房人开始变得“犹豫”起来，挑挑拣拣，比来比去，年前销售不畅时，买房人的“磨叽劲”又重新回来了。

　　江苏融侨置业营销部经理黄媛也回顾了近期的市场表现。黄媛说，前两个月刚需集中爆发，几近一年的需求积压到短短两个月迅速释放，甚至将原本5万出头的房源库存量拉回到4.8万套。但毕竟需求的积累历时已久，而且大半的刚性需求在各楼盘2、3月抢推刚需户型中基本消耗了。进入4月，刚需开始下滑，售楼处人气也开始下跌。进入5月，如果刚需楼盘想进一步抢占市场，必须拿出更好的产品，更优惠的价格。

　　刚需疲软

　　作为验证楼市人气的最好利器，看房团的召集力也同样能说明问题。2月11日，365地产家居网看房团龙年首发，共出动50辆大巴，带领2400多位网友在同一时间前往南京41家楼盘看房，现场认购38套。有关负责人表示，在接下来的几场看房召集中，人气指数还是比较高的，2月25日、3月10日的看房团分别发车25辆。3月的下半月之后，人气指数开始走低。进入4月，当月唯一一次大型看房团发车20辆，近900人参加，现场成交仅4套。该负责人分析：“大热之后市场已逐步回归理性，这也是调控大环境之下市场的真实反映。”

　　“之前没有出手的刚需，现在还在看房的这部分买房人，对产品和价格更挑剔，因此吸引他们出手就变得更难了。”接受采访的多位开发商人士都这样表示。

　　楼市“换角”

　　克尔瑞南京机构副总经理周颖表示，去年新房和二手房市场受宏观调控政策的影响，刚性需求受到压制，今年2、3月份的集中爆发是在消化近一年的需求，这样的需求表现是阶段性的也是暂时性的。

　　周颖分析，前段时间的刚需上扬是因供应导致的需求提前释放。而目前一方面积累的刚需基本用尽，另一方面一些刚需盘看到市场回暖，借势上调价格，从而导致还未出手的刚需选择再度观望。

　　尽管五一小长假三天时间，南京楼市共认购商品住宅886套，成交348套，平均每天卖房295套，依旧是刚需横扫市场，但周颖认为，小长假的表现与几家刚需盘紧抓市场余热，紧跑抢推关系甚密。虽然红五月刚开了个头，但预计今年上半年，市场火爆难超金三。而现下，一部分改善需求从4月开始逐步入场，周颖表示，从楼市结构分析，刚需在整个楼市的占比并不高，大约只占三成左右，而改善需求占到了楼市整体需求的五到六成，最终将接替刚需唱主角。

　　▲市场探访

　　楼市接力赛上演，改善性需求有望接下“第二棒”

　　4月“十强榜”改善型楼盘占半壁江山

　　新年伊始，南京楼市迎来了一波意料之外的小阳春，刚需房源率先发力，从3月份开始，改善型房源也开始跟进，销售逐渐升温。

　　相关统计显示，3月份南京楼市共有12家豪宅集体推新房，而且普遍取得了不错的销售成绩。进入4月以后，改善型房源延续了之前的热销态势。

　　从4月南京楼市的销售金额排行榜上也可以看到，改善型楼盘表现不俗。3月份曾经推出二期新房源、开盘当天去化近8成的中海凤凰熙岸4月份持续热销，以超过3.7亿元的成绩再度蝉联全市销售金额第一。

　　无独有偶，4月份全市销售金额的亚军也同样是定位于改善型需求的高端项目——仁恒江湾城，该项目在3月中旬推出一批新房源后，当月实现了共销售130套的好成绩，后期的持续去化也不错，4月份共卖了111套，销售金额接近3.3亿多元。

　　同样在4月份全市销售十强榜单上榜上有名的高端楼盘还有保利紫晶山、苏宁睿城、世茂外滩新城等楼盘，与刚需楼盘并驾齐驱，在十强中占据了半壁江山。

　　据保利紫晶山项目的销售经理许昌芸介绍，今年以来，在信贷宽松的背景下，楼市销售逐渐回暖，许多去年就开始关注该项目的客户手上的老房子成功脱手，再看到市场上房价趋于平稳，出于改善居住品质以及保值增值的需要，购房者开始频频出手，带动了改善型房源的持续热销。

　　作为下关滨江豪宅的代表，世茂外滩新城的相关负责人表示，针对世茂集团进入南京市场8周年，世茂集团日前推出了“世茂感恩回馈季”活动，针对大面积大平层178㎡以上改善型房源推出“购房基金计划”，推出后带来不错的销售成绩。

　　其他板块的改善型房源也同样感受到了近期市场温度的上升。“进入4月，柏悦澜庭的改善户型销售走俏”，南京瀚成置业营销总监廖曙光表示，该项目之前销售不畅的大户型如148㎡的四房和169㎡的五房在4月卖得都不错。“从客户付款方式来看，购买改善大户型性的客户首付比例相当高，首付8成以上的客户占了近九成，其中选择一次性付款的客户就占到了3成。”

　　廖曙光分析指出，从首付情况来看，近段时间涌现出的改善客群是实实在在的自住需求。他认为，在2、3月份刚需集中爆发之后，一直处在观望之中的改善型买房人受市场大环境的影响，也开始选择出手。

　　▲统计数据

　　市场上刚需盘到底有多少

　　前四月成交量中万元以下房源占大头，近半数房源面积在100㎡以下

　　进入2012年以来，在严厉限购和开发商纷纷以价换量的背景下，加上刚需房源纷纷上市，市场上压抑已久的刚需开始集中释放，成为支撑市场的主要力量。来自南京市网上房地产的统计也显示，2012年1-4月，刚需房源的销售红透半边天。

　　从成交房源的面积分布情况看，今年前4个月，100㎡以下的户型一直在全市占到了近半左右的比例，其中，2012年1月份时所占的比重最大，达到了63%，2月份为56.88%，3月份为52.5%，刚刚过去的4月，100㎡以下的房源也有49.56%，接近一半。

　　再从成交房源的价格分布区间分析，根据网上房地产的统计，今年1月份，单价在10000元/㎡以下的房源占全部成交房源的70.24%，环比去年12月份，猛增了近10%，2月份与1月份基本持平，为69.98%，3月和4月虽然不如年初，但也都超过了62%。

　　值得关注的是，刚需户型在“银四”虽然仍处于主导地位，但与前几个月相比双双下滑的迹象更加明显，而改善型房源虽然不是主力，但成交比例呈现出逐渐攀升的现象。受此影响，接下来改善型楼盘的推房节奏开始加快。365地产家居网统计，截至4月25日，南京共有38家楼盘在5月份有推盘计划，房源上市量在4800套左右。

　　与之前几个月刚需楼盘当道的局面不同，5月高端楼盘推盘量几乎与其“平分秋色”。其中，改善型房源集中的河西板块5月份就有4家楼盘新推房源，分别是紫金上河苑、仁恒江湾城、中北英郡和华润悦府。与此同时，5月的城中、城东、城北、仙林和城南等板块内的改善型楼盘也将迎来推盘高潮。

　　▲各方观点

　　上半年刚需爆发 下半年改善性需求雄起？

　　刚需的集中释放，让今年前4个月的楼市春意融融，但随着刚性需求出现疲软的迹象，楼市小阳春是否也将画上句号？

　　《南方周末》前段时间刊登文章称，多位业内人士认为，2012年楼市将震荡上行，上半年刚需将集中爆发，而下半年改善型需求或将加大。

　　对于南京楼市来讲，这种判断是否有道理？刚需的后劲还有多大？改善性需求能否让楼市的小阳春持续下去？围绕这些问题，《扬子楼市》采访了相关专家和开发商。

　　张君 南京中原市场研究中心总监

　　小阳春能否延续要看定价

　　4月楼市新房、二手房的成交双双下滑，并不能说明刚需已经下滑，这只是因为3月份的销量太好，而这是由好几股力量共同挤压造成的，包括信贷政策的松动、房源供应量翻番、被压制近一年的需求的集中爆发以及去年第四季度认购量转为成交量的滞后性等等。

　　小阳春是否还能延续，主要还要看开发商的价格策略，刚需也好，改善型需求也好，价格不到位是不会下手买房的。

　　李智 网尚研究机构总经理

　　改善性需求释放仍是未知数

　　4月市场行情显示，在政策支持、户型对位的情况下，刚需表现却没有想象中给力。

　　经过这段时间的快速去化，适合刚需的产品存量大幅缩减，而未来供应的房源却以面向改善性需求为主打，但限购令的执行力度毋庸置疑，因此，刚需释放的速度或将放缓，改善性需求能否跟进尚为未知数，未来几个月的楼市将交由市场去检验。

　　沈玉恩 仁恒投资(南京)公司副总

　　刚需仍然会是市场的主流

　　仁恒江湾城5月将推一批新房源，在定价方面会相对稳定，延续之前的价格体系，从目前的蓄水情况看，跟我们之前的预期是差不多的。这一轮调控已经进入了第三个年头，暂时不会有新的政策出台，因此总体来说，无论刚需，还是改善型需求，今年对于买房人都是个机遇，但市场的主流仍然会是刚需占大头，而且过去那种开盘就售罄的火爆现象很难出现了，常态化的销售将成为趋势。

　　戴波 国信地产市场营销部副经理

　　改善性需求不见兔子不撒鹰

　　国信地产位于城中板块的来凤街一号项目近几个月的人气明显比去年旺了不少，说明改善型需求是大量存在的，不过他们一直在观望，如果开发商不给出刺激性的政策，改善型需求不会轻易出手。

　　而究竟是降价跑量还是另作他想，改善型房源的开发商也在观望中，一方面要看已经降价促销的楼盘成效如何，另一方面也要看企业自身是追求利润还是追求速度，总之房价不会出现很大的波动。

　　孟祥远 南林大社会工作系主任

　　5月楼市将进入休整期

　　经过金三银四之后，5月份将会进入一个休整期。从价格的走势看，目前一些开发商已经开始逐渐收回优惠，同时资金的定向宽松已经出现，一些银行出现了9折乃至85折房贷，因此近期房价大跌的可能性不大。

　　但4月楼市库存再度上升，而且6月30号前会是半年业绩的一个坎，所以估计不少上市房企会以此为节点冲击销售，故6月份应该会出现一波销售热潮，而5月份恰是蓄势阶段。

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